Mục lục

Thủ tục hoàn công nhà ở là một quy trình mà gia chủ cần biết, vì đây là bước cần hoàn thành trong quá trình xây dựng và nghiệm thu công trình. Cùng tìm hiểu qua bài viết được giới thiệu dưới đây.

Hoàn công nhà là gì? Tại sao phải hoàn công nhà?

Căn cứ theo Luật Xây dựng năm 2014, được sửa đổi, bổ sung năm 2020 và Nghị định số 06/2021/NĐ-CP (Điều 26), chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ hoàn công công trình trước khi đưa công trình vào sử dụng.

Theo đó, hoàn công là thủ tục pháp lý được thực hiện sau khi công trình xây dựng hoàn thành, nhằm xác nhận công trình đã thi công đúng giấy phép xây dựng và hồ sơ thiết kế được phê duyệt, làm cơ sở để nghiệm thu và đưa công trình vào sử dụng theo quy định của pháp luật.

Tại sao phải hoàn công nhà ở theo quy định pháp luật?

Việc hoàn công nhà ở là bắt buộc theo quy định pháp luật, không chỉ mang tính thủ tục mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi pháp lý của chủ nhà.

Công trình được công nhận hợp pháp: Hoàn công là căn cứ để cơ quan chức năng xác nhận nhà ở đã xây dựng đúng giấy phép xây dựng và hồ sơ thiết kế được phê duyệt. Nhà chưa hoàn công được xem là chưa hoàn tất về mặt pháp lý.
Điều kiện để cập nhật tài sản gắn liền với đất: Chỉ khi hoàn công, nhà ở mới được ghi nhận đầy đủ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng/sổ đỏ).
Đảm bảo quyền mua bán, chuyển nhượng, thế chấp: Nhà chưa hoàn công thường gặp khó khăn hoặc không đủ điều kiện khi thực hiện các giao dịch pháp lý như mua bán, tặng cho, thừa kế hoặc thế chấp ngân hàng.
Tránh rủi ro pháp lý và xử phạt hành chính: Việc không hoàn công hoặc hoàn công không đúng quy định có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo pháp luật xây dựng, đồng thời phát sinh tranh chấp về sau.
Cơ sở để nghiệm thu và đưa công trình vào sử dụng: Theo quy định, hồ sơ hoàn công là một phần bắt buộc trong quá trình nghiệm thu hoàn thành công trình trước khi đưa vào sử dụng hợp pháp.

Xem thêm:

Trường hợp miễn thuế xây dựng nhà ở theo luật mới nhất 2026
Kinh nghiệm xây chung cư mini cho thuê. Điều kiện xây dựng?
Hướng dẫn cách tính thuế xây dựng nhà ở từ A-Z

Hướng dẫn thủ tục hoàn công nhà ở riêng lẻ từ A-Z mới nhất

Sau khi công trình xây dựng hoàn tất, gia chủ cần thực hiện thủ tục hoàn công để cập nhật hiện trạng ngôi nhà vào sổ hồng, qua đó đảm bảo công trình được pháp luật công nhận và có giá trị pháp lý đầy đủ. Các bước và nội dung của thủ tục hoàn công sẽ được trình bày cụ thể như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ hoàn công nhà

Trước khi tiến hành làm thủ tục hoàn công, chủ nhà cần phải chuẩn bị một bộ hồ sơ hoàn công nhà bao gồm:

Hồ sơ hoàn công nhà ở bao gồm các giấy tờ sau:

– Giấy phép xây dựng nhà ở.

– Hợp đồng xây dựng giữa chủ nhà (chủ đầu tư) và đơn vị thi công.

– Báo cáo kết quả thi công xây dựng công trình.

– Hồ sơ và bản vẽ thiết kế xây dựng.

– Báo cáo kết quả thẩm tra, thẩm định thiết kế bản vẽ thi công.

– Bản vẽ hoàn công trong trường hợp có thay đổi so với thiết kế ban đầu, thể hiện rõ vị trí, kích thước, vật liệu và thiết bị sử dụng.

– Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có).

– Văn bản xác nhận của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền liên quan đến an toàn phòng cháy chữa cháy hoặc an toàn vận hành thang máy (nếu có).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Sau khi hoàn thiện đầy đủ một bộ hồ sơ theo danh mục giấy tờ nêu trên, bạn mang hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục nộp hồ sơ hoàn công.

Sau khi sáp nhập đơn vị hành chính vào 01.07.2025, hồ sơ hoàn công nhà ở hiện nay được nộp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, tùy theo mô hình tổ chức của từng địa phương. Cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra hồ sơ và thực hiện việc cập nhật hiện trạng nhà ở vào sổ hồng theo quy định.

Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền đo đạc hiện trạng và chờ xét duyệt hồ sơ

Sau khi hồ sơ được tiếp nhận, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm tra tính pháp lý, tiến hành đo đạc hiện trạng công trình thực tế và giải quyết hồ sơ trong thời hạn khoảng 7 ngày làm việc.

Trường hợp hồ sơ đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành cấp giấy chứng nhận hoàn công. Ngược lại, nếu hồ sơ chưa hợp lệ hoặc còn thiếu sót, chủ nhà sẽ được hướng dẫn điều chỉnh và bổ sung để hoàn thiện hồ sơ.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi được thẩm tra và chấp thuận, hồ sơ sẽ được chuyển sang cơ quan thuế để xác định các nghĩa vụ tài chính liên quan. Đối với nhà ở riêng lẻ, khoản nghĩa vụ này chủ yếu là thuế xây dựng và thường do đơn vị thi công thực hiện theo quy định.

Bước 5: Công trình được công nhận và đưa vào sử dụng

Sau khi hoàn tất việc nộp thuế và xuất trình biên lai theo quy định, chủ sở hữu sẽ được cấp Giấy chứng nhận hoàn công, làm cơ sở để công trình chính thức được đưa vào sử dụng.

Một số câu hỏi thường gặp về thủ tục hoàn công nhà ở

Nhằm giải đáp những băn khoăn thường gặp của các chủ đầu tư, dưới đây là tổng hợp một số câu hỏi liên quan đến thủ tục hoàn công nhà ở:

Chi phí thủ tục hoàn công nhà ở riêng lẻ bao nhiêu?

Dưới đây là các khoản chi phí mà chủ đầu tư cần phải thực hiện hoàn tất thủ tục hoàn công như sau:

Khoản chi phí	Nội dung	Tính bắt buộc
Lệ phí hành chính	Phí tiếp nhận, thẩm tra và xử lý hồ sơ hoàn công theo quy định của địa phương	Bắt buộc
Thuế xây dựng	Thuế xây dựng cơ bản đối với nhà ở riêng lẻ; do nhà thầu hoặc chủ nhà (trường hợp tự xây) thực hiện	Bắt buộc
Chi phí đo đạc, lập bản vẽ hoàn công	Áp dụng khi công trình có thay đổi so với giấy phép hoặc hồ sơ thiết kế ban đầu	Bắt buộc nếu có phát sinh
Chi phí thẩm tra, kiểm định	Kiểm định chất lượng, an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy, thang máy…	Bắt buộc nếu thuộc diện yêu cầu
Chi phí dịch vụ hoàn công	Thuê đơn vị tư vấn thực hiện trọn gói thủ tục hoàn công	Không bắt buộc

Theo quy định hiện hành, Nhà nước không ban hành một bảng giá thống nhất, mà chỉ quy định nguyên tắc thu và các khoản phải nộp. Mức tiền cụ thể phụ thuộc vào địa phương, quy mô công trình và tình trạng hồ sơ.

Các trường hợp được miễn thủ tục hoàn công nhà ở

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020), những công trình thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng thì không bắt buộc thực hiện thủ tục hoàn công. Cụ thể, các trường hợp này bao gồm:

Trường hợp	Mô tả	Yêu cầu hoàn công
Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn	Nhà ở tại khu vực nông thôn, chưa có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng chi tiết	Được miễn
Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo	Công trình xây dựng tại khu vực miền núi, hải đảo, không thuộc khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa	Được miễn
Công trình sửa chữa, cải tạo nhỏ	Chỉ sửa chữa bên trong, không làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng, không ảnh hưởng an toàn công trình	Được miễn
Công trình xây dựng tạm	Công trình phục vụ thi công xây dựng công trình chính	Được miễn
Công trình thuộc dự án đã được thẩm định	Nhà ở thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thiết kế	Được miễn
Công trình không yêu cầu giấy phép xây dựng	Các trường hợp khác thuộc diện miễn giấy phép theo Điều 89 Luật Xây dựng	Được miễn

Nhà chưa hoàn công có sang tên được không?

Nhà ở chưa hoàn tất thủ tục hoàn công sẽ không đủ điều kiện để sang tên toàn bộ tài sản, do quyền sở hữu đối với công trình chưa được pháp luật công nhận. Khi đó, người sử dụng chỉ có thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, còn giá trị ngôi nhà xây dựng trên đất sẽ không được ghi nhận trong giao dịch.

Theo Luật Nhà ở 2014, để thực hiện giao dịch mua bán, tặng cho, thế chấp…, nhà ở phải có Giấy chứng nhận. Muốn được cấp Giấy chứng nhận thì phải hoàn công trước (trừ trường hợp được miễn). – Trích

Có trường hợp nào nhà chưa hoàn công vẫn giao dịch được không?

Có, nhưng chỉ áp dụng cho một số trường hợp đặc biệt như: nhà ở hình thành trong tương lai, cho thuê, cho mượn, nhận thừa kế, hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án theo quy định pháp luật.

Có nên mua nhà chưa hoàn công không?

Người mua cần cân nhắc kỹ các rủi ro pháp lý. Trước khi quyết định, nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia bất động sản để đảm bảo quyền lợi và hạn chế tranh chấp phát sinh.

Nhà chưa hoàn công có thể vay ngân hàng được không?

Nhà ở chưa hoàn tất thủ tục hoàn công vẫn có thể được ngân hàng xem xét cho vay, tuy nhiên việc thẩm định tài sản bảo đảm thường chỉ tập trung vào giá trị quyền sử dụng đất. Phần giá trị công trình xây dựng trên đất do chưa hoàn công nên có thể không được tính vào tài sản thế chấp hoặc chỉ được định giá ở mức rất thấp.

Pháp luật có cho phép hoàn công nhà xây nhỏ hơn giấy phép xây dựng không?

Nghị định 139/2017/NĐ-CP (nay đã được thay thế) chủ yếu quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, bao gồm trường hợp xây dựng sai giấy phép xây dựng và biện pháp khắc phục hậu quả.

Theo ý kiến của ông Nguyễn Toàn Thắng – Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, đối với các trường hợp nhà ở, công trình xây dựng nhỏ hơn so với giấy phép xây dựng, nếu không làm thay đổi chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực và không thuộc diện phải điều chỉnh giấy phép, thì về nguyên tắc vẫn có thể xem xét cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, do cơ quan cấp Giấy chứng nhận không có chức năng thẩm định các nội dung kỹ thuật xây dựng nên việc cấp Giấy chứng nhận trên thực tế vẫn còn gặp nhiều vướng mắc.

Hoàn công nhà không có giấy phép xây dựng có được không?

Nhà xây dựng không có giấy phép xây dựng (trong trường hợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép) không thể thực hiện hoàn công ngay, mà phải xử lý vi phạm hành chính trước, sau đó mới xem xét các bước tiếp theo.

*** Mức xử phạt vi phạm hành chính khi xây dựng không có giấy phép:

Trường hợp vi phạm	Mức phạt tiền
Nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc các công trình không thuộc trường hợp đặc thù	Từ 10.000.000 – 20.000.000 đồng
Nhà ở riêng lẻ xây dựng tại khu vực đô thị	Từ 20.000.000 – 30.000.000 đồng
Công trình bắt buộc phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật hoặc dự án đầu tư xây dựng	Từ 30.000.000 – 50.000.000 đồng

*** Biện pháp khắc phục hậu quả khi xây dựng không có giấy phép:

Nội dung áp dụng	Biện pháp thực hiện
Phát hiện hành vi vi phạm	Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu dừng thi công xây dựng
Thời hạn khắc phục	Trong vòng 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm
Nghĩa vụ của chủ đầu tư	Thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định
Không khắc phục đúng thời hạn	Buộc tháo dỡ toàn bộ hoặc phần công trình xây dựng vi phạm

Trường hợp nhà hoàn công sai hiện trạng sẽ xử lý như thế nào?

Hoàn công sai hiện trạng là trường hợp công trình đã được cấp giấy phép xây dựng nhưng quá trình thi công không đúng nội dung giấy phép, do đó bị xem là hành vi vi phạm trật tự xây dựng và sẽ bị xử phạt theo quy định pháp luật.

Dưới đây là bảng thống kê mức xử phạt khi hoàn công nhà xây dựng sai giấy phép, căn cứ theo khoản 4 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP:

Hành vi vi phạm	Mức phạt tiền
Xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị không đúng giấy phép xây dựng	Từ 10.000.000 – 20.000.000 đồng
Xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình khác không thuộc trường hợp đặc thù	Từ 20.000.000 – 30.000.000 đồng
Xây dựng công trình thuộc diện phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật hoặc dự án đầu tư xây dựng	Từ 30.000.000 – 50.000.000 đồng

Thủ tục hoàn công các loại công trình khác

Dưới đây là phần tổng hợp thủ tục hoàn công đối với một số loại công trình ít gặp. Vậy quy trình thực hiện các trường hợp này có gì khác so với thủ tục hoàn công nhà ở riêng lẻ thông thường hay không?

Thủ tục hoàn công nhà cấp 3

Hồ sơ hoàn công nhà cấp 3 bao gồm:

Đơn đề nghị đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng/sổ đỏ)
Tờ khai lệ phí trước bạ (đối với nhà ở)
Giấy tờ nhân thân của người đứng tên sở hữu (CCCD/CMND)
Bản vẽ kiến trúc nhà ở theo hiện trạng thực tế
Bản vẽ hiện trạng sơ đồ nhà, đất
Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, người dân thực hiện nộp hồ sơ tại UBND cấp xã/phường nơi có nhà ở, đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.

Đối với các trường hợp hồ sơ thuộc thẩm quyền giải quyết cao hơn (theo phân cấp quản lý xây dựng và đất đai), UBND cấp xã/phường sẽ tiếp nhận ban đầu và chuyển hồ sơ lên cơ quan chuyên môn cấp tỉnh để xem xét, xử lý theo quy định.

Thủ tục hoàn công nhà dự án

Để quá trình hoàn công diễn ra thuận lợi, chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, tránh việc bổ sung, chỉnh sửa nhiều lần trong quá trình thẩm tra:

Hồ sơ hoàn công nhà dự án gồm:

Giấy phép xây dựng được cơ quan có thẩm quyền cấp;
Hợp đồng xây dựng ký kết giữa chủ đầu tư và đơn vị thi công;
Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng;
Hồ sơ thiết kế thi công xây dựng đã được phê duyệt;
Văn bản thẩm định thiết kế xây dựng;
Bản vẽ hoàn công theo hiện trạng thực tế;
Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định chất lượng công trình (nếu có).

Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, giải quyết hồ sơ hoàn công:

UBND cấp xã/phường:
Tiếp nhận hồ sơ đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn hoặc khu dân cư đã có quy hoạch thuộc địa bàn quản lý.
Cơ quan chuyên môn về xây dựng cấp tỉnh (Sở Xây dựng hoặc đơn vị được phân cấp):
Giải quyết hồ sơ đối với các công trình thuộc dự án, công trình quy mô lớn, công trình cấp I, công trình đặc biệt, công trình tôn giáo, di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình nằm trên các trục, tuyến giao thông chính.

Thủ tục hoàn công nhà đang thế chấp

Theo quy định hiện hành, hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng nhà ở được quy định tại Thông tư 05/2015/TT-BXD, bao gồm các giấy tờ sau:

Giấy phép xây dựng được cấp hợp lệ;
Hợp đồng xây dựng giữa chủ nhà và các đơn vị khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát (nếu có);
Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng;
Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng;
Văn bản thẩm tra, thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng;
Bản vẽ hoàn công theo hiện trạng thực tế (trường hợp thi công có sai khác so với thiết kế);
Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định chất lượng công trình (nếu có);
Văn bản chấp thuận, xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về phòng cháy chữa cháy, an toàn vận hành thang máy… (nếu thuộc diện yêu cầu).

Theo quy định trên, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) không nằm trong danh mục hồ sơ hoàn công. Do đó, trong thực tế, nhà ở đang thế chấp ngân hàng vẫn có thể thực hiện thủ tục hoàn công, với điều kiện hồ sơ xây dựng đầy đủ và hợp lệ.

Kết luận

Hy vọng bài viết “Hướng dẫn thủ tục hoàn công nhà ở theo quy định mới 2026” đã giúp bạn nắm rõ những nội dung quan trọng và dễ áp dụng trong thực tế. Với các thông tin đã chia sẻ, bạn có thể chủ động thực hiện hồ sơ, thủ tục hoàn công đúng pháp luật, hạn chế tối đa các rủi ro và sai sót không mong muốn.

Trong trường hợp bạn cần đơn vị tư vấn trọn gói về xây dựng nhà ở và các thủ tục pháp lý liên quan, Hải Sơn Kim sẵn sàng đồng hành từ giai đoạn xin phép xây dựng cho đến khi hoàn tất hoàn công theo đúng quy định. Vui lòng liên hệ 0817008839 để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ kịp thời.