Giai đoạn xây dựng phần thô đóng vai trò nền tảng trong toàn bộ công trình, quyết định chất lượng kết cấu và độ bền lâu dài. Vì vậy, ngoài việc quan tâm đến báo giá xây nhà phần thô, các chủ đầu tư còn cần lựa chọn nhà thầu uy tín để đảm bảo công trình ổn định, an toàn. Dưới đây là những kinh nghiệm và thông tin hữu ích mà bạn có thể tham khảo.
Xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện (hay xây nhà phần thô) là gì?
Xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện là giai đoạn xây dựng cơ bản của ngôi nhà, bao gồm thi công móng, cột, dầm, tường, sàn, mái, khung cửa, hệ thống điện nước và các hạng mục cơ bản. Nhân công hoàn thiện là công việc do thợ thực hiện, bao gồm trát tường, ốp lát, lắp đặt hệ thống điện nước, hoàn thiện bề mặt cơ bản, chuẩn bị công trình cho giai đoạn nội thất mà không cung cấp vật tư trang trí.
Giai đoạn xây dựng phần thô đòi hỏi tính toán chính xác về kết cấu, khối lượng vật tư và các thông số kỹ thuật. Với những người chưa có kinh nghiệm, việc kiểm soát chất lượng rất khó. Do đó, lựa chọn nhà thầu uy tín, có kinh nghiệm là yếu tố quan trọng để đảm bảo công trình bền vững và an toàn.
Xem thêm:
- 25+ mẫu nhà 1 trệt 1 lầu đẹp hiện đại, chi phí hợp lý 2026
- 25+ Mẫu nhà 1 trệt 2 lầu hiện đại, thiết kế tối ưu, tiện nghi
Báo giá xây nhà phần thô và nhân công hoàn hiện 2026
Trong thời gian gần đây, sự biến động về giá vật tư khiến nhiều gia chủ băn khoăn không biết mức chi phí hiện tại ra sao. Để đáp ứng nhu cầu từng khách hàng, các nhà thầu xây dựng thường đưa ra báo giá theo từng gói cụ thể, phù hợp với quy mô và yêu cầu công trình. Dưới đây là báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện 2026, bao gồm 2 gói chính đó là:
- Gói tiêu chuẩn: 3.900.000 đ/m2
- Gói nâng cao: 4.200.000 đ/m2
Trên thực tế, mức giá xây dựng phần thô có thể thay đổi tùy theo nhiều yếu tố khác nhau, mà các yếu tố này thường khó định lượng chính xác. Phần lớn dự toán được xác định dựa trên khảo sát hiện trạng công trình và yêu cầu cụ thể từ phía gia chủ.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá xây nhà phần thô
Việc tham khảo đơn giá ban đầu giúp chủ đầu tư có cơ sở ước tính sơ bộ chi phí xây dựng phần thô và chủ động hơn trong việc lập kế hoạch ngân sách. Tuy nhiên, trên thực tế, dù công trình có kết cấu tương tự nhau, mức giá thi công phần thô vẫn có thể chênh lệch do chịu tác động từ nhiều yếu tố khác nhau. Dưới đây là những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá xây nhà phần thô:
Diện tích và quy mô công trình.
Diện tích và quy mô công trình là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá xây nhà phần thô. Công trình có diện tích càng lớn, số tầng càng nhiều thì khối lượng móng, cột, dầm, sàn, tường xây và nhân công thi công càng tăng. Ngoài ra, nhà có quy mô phức tạp như tầng hầm, sân thượng, mái bê tông cũng làm chi phí phần thô cao hơn.
Đặc điểm nền đất và phương án móng
Đối với những khu đất có nền địa chất yếu hoặc địa hình không bằng phẳng, quá trình thi công thường phải áp dụng thêm các phương án gia cố móng như ép cọc, gia cố nền hoặc xử lý cao độ mặt bằng nhằm đảm bảo độ ổn định và an toàn cho công trình. Những hạng mục này làm phát sinh thêm nhân công, vật tư và thời gian thi công, từ đó khiến chi phí xây dựng phần thô tăng cao hơn so với các khu đất có điều kiện thuận lợi.
Điều kiện thi công thực tế
Đối với những công trình nằm sâu trong hẻm nhỏ, quá trình thi công thường gặp nhiều khó khăn hơn do xe tải lớn, máy móc và thiết bị xây dựng khó tiếp cận trực tiếp. Vật tư phải trung chuyển nhiều lần hoặc vận chuyển thủ công, làm tăng chi phí nhân công, thời gian thi công và công tác quản lý tại công trình. Vì vậy, dù có cùng quy mô và kết cấu, nhà xây ở mặt tiền đường lớn thường có chi phí thấp hơn và tiến độ thuận lợi hơn so với nhà nằm trong hẻm nhỏ.
Giá vật tư và nhân công tại thời điểm xây dựng
Thông thường, báo giá xây dựng của nhà thầu chỉ có hiệu lực trong một khoảng thời gian nhất định vì giá vật tư luôn biến động theo thị trường. Vào những giai đoạn nhu cầu xây dựng tăng cao, nguồn cung vật liệu khan hiếm có thể khiến giá thép, cát, đá, xi măng và nhân công tăng mạnh. Vì vậy, chủ đầu tư nên cân nhắc lựa chọn thời điểm thi công phù hợp, ưu tiên các giai đoạn thị trường ổn định hoặc nhu cầu xây dựng thấp để kiểm soát tốt hơn chi phí phần thô.
Yêu cầu kỹ thuật và tiến độ thi công
Yêu cầu kỹ thuật và tiến độ thi công cũng là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí xây dựng phần thô. Những công trình đòi hỏi kết cấu phức tạp, tiêu chuẩn kỹ thuật cao hoặc yêu cầu hoàn thành trong thời gian ngắn thường cần bổ sung nhân công, thiết bị và tăng cường công tác quản lý. Điều này làm phát sinh thêm chi phí so với các công trình có yêu cầu kỹ thuật thông thường và tiến độ thi công linh hoạt.
Xem thêm:
- 06 trường hợp không được cấp giấy phép xây dựng cần nhớ
- 9 kinh nghiệm chọn công ty / nhà thầu xây dựng uy tín
Các hạng mục chính của xây nhà phần thô
Xây nhà phần thô cũng được triển khai theo quy trình lần lượt như:
- Giai đoạn móng bao gồm khảo sát nền, định vị công trình, đào hố, lắp đặt cốt thép, bố trí ống kỹ thuật ngầm, đổ bê tông, xây bể tự hoại/bể nước, chống thấm và nghiệm thu hoàn thiện.
- Bố trí hệ thống thoát nước, ống kỹ thuật ngầm: các đường ống dẫn nước, thoát nước, điện âm sàn, gas (nếu có).
- Gia cố nền đất: nén nền, xử lý đất yếu hoặc gia cố bằng cừ, cọc nếu đất yếu.
- Kiểm tra chống thấm: đặc biệt với hố bể nước, bể tự hoại, tầng hầm (nếu có).
- Định vị công trình: đánh dấu vị trí móng, trục cột, đảm bảo đúng bản vẽ kỹ thuật trước khi đổ bê tông.
So sánh gói xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện với xây nhà trọn gói
| Tiêu chí | Xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện | Xây nhà trọn gói |
| Phạm vi công việc | Nhà thầu cung cấp vật tư thô, nhân công xây dựng và nhân công hoàn thiện. Chủ đầu tư tự mua vật tư hoàn thiện. | Nhà thầu chịu trách nhiệm toàn bộ từ vật tư thô, vật tư hoàn thiện đến nhân công thi công. |
| Chi phí đầu tư | Dễ kiểm soát chất lượng vật tư hoàn thiện do chủ nhà tự lựa chọn. | Tổng chi phí được dự toán rõ ràng ngay từ đầu, hạn chế phát sinh. |
| Mức độ chủ động | Chủ đầu tư có quyền lựa chọn vật liệu, thiết bị hoàn thiện theo nhu cầu. | Chủ đầu tư ít phải tham gia vào quá trình mua sắm vật tư. |
| Thời gian quản lý | Cần dành nhiều thời gian tìm hiểu, lựa chọn và kiểm tra vật tư. | Tiết kiệm thời gian, công sức quản lý và giám sát. |
| Đối tượng | Người có kinh nghiệm xây dựng, có thời gian quản lý công trình và muốn tự lựa chọn vật liệu hoàn thiện. | Người bận rộn, không có nhiều kinh nghiệm xây dựng hoặc muốn giao toàn bộ công việc cho nhà thầu. |
Kết luận: Không có gói xây dựng nào tốt hơn tuyệt đối. Xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện phù hợp với những gia chủ muốn chủ động lựa chọn vật tư, trong khi xây nhà trọn gói là giải pháp tối ưu cho những người muốn tiết kiệm thời gian, công sức và đảm bảo tiến độ thi công.
Xem thêm:
Nhà thầu xây dựng phần thô uy tín, báo giá tốt – Hải Sơn Kim
Công ty TNHH Xây Dựng Hải Sơn Kim là đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ xây dựng phần thô uy tín tại TP.HCM và các khu vực lân cận. Với hơn 14 năm hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, công ty đã đồng hành cùng nhiều gia chủ trong quá trình thi công nhà ở, biệt thự, nhà phố và các công trình dân dụng. Hải Sơn Kim sở hữu đội ngũ kỹ sư có hơn 20 năm kinh nghiệm, am hiểu kỹ thuật kết cấu, quy trình thi công và tiêu chuẩn an toàn công trình. Đơn vị luôn chú trọng sử dụng vật tư phù hợp, thi công đúng bản vẽ, kiểm soát tiến độ chặt chẽ nhằm mang đến phần khung nhà vững chắc, bền đẹp và tối ưu chi phí cho khách hàng.
Vật tư sử dụng thi công phần thô
| Nhóm vật tư/thiết bị | Chủng loại sử dụng |
| Thép xây dựng | Thép VINAKYOE |
| Xi măng | INSEE, Hà Tiên |
| Gạch xây | Gạch Tuynel nhà máy, kích thước 8x8x18 |
| Đá xây dựng | Đá 10x20mm dùng cho bê tông; đá 40x60mm dùng cho lăm le móng |
| Cát xây dựng | Cát rửa hạt lớn đổ bê tông; cát trung xây tô |
| Bê tông | Bê tông thương phẩm hoặc bê tông trộn máy tại công trình Mác 300 |
| Ống thoát nước | uPVC Bình Minh |
| Ống nước lạnh | PPR Bình Minh |
| Ống nước nóng | PPR Vesbo |
| Dây điện | Cadivi, cáp điện 7 lõi ruột đồng, tiết diện theo bản vẽ |
| Dây truyền hình, điện thoại | SINO, MPE |
| Dây Internet | Cáp chuyên dụng SINO, AMP Cat5 |
| Ống luồn dây điện âm sàn, dầm | Ống cứng SINO |
| Ống luồn dây điện âm tường, trần | Ống ruột gà SINO, MPE |
| Hóa chất chống thấm | Sika, PAS, Intoc, Kova |
| Vật liệu mái | Ngói Thái Lan, Đồng Tâm; Tole Đông Á, Nam Kim nếu công trình có mái |
| Phụ kiện thi công kết cấu | Cục kê bê tông đúc sẵn cho thép sàn, cầu thang |
| Thiết bị thi công | Máy Laser, Nivo điện tử, máy thủy bình, giàn giáo, cofa, máy trộn bê tông, thiết bị gia công sắt thép, cây chống các loại |
Quy trình nhận xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện tại Hải Sơn Kim
Dưới đây là quy trình của gói dịch vụ xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện tại Hải Sơn Kim, cụ thể như sau:
Bước 1: Tư vấn và khảo sát thực tế tại khu vực
- Tiếp nhận thông tin về nhu cầu xây dựng và khu đất từ khách hàng.
- Sắp xếp lịch khảo sát trực tiếp tại hiện trường.
- Đo đạc hiện trạng và đánh giá điều kiện thi công thực tế.
- Trao đổi về công năng sử dụng và phong cách kiến trúc mong muốn.
- Tư vấn phương án thiết kế – thi công phù hợp với ngân sách dự kiến.
Bước 2: Thiết kế và hoàn thiện thủ tục pháp lý
- Triển khai hồ sơ thiết kế bao gồm mặt bằng công năng và bản vẽ kỹ thuật.
- Thực hiện phối cảnh 3D giúp gia chủ hình dung tổng thể công trình.
- Tư vấn và điều chỉnh phương án để tối ưu trước khi chốt thiết kế.
- Hỗ trợ thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng theo quy định tại Đồng Nai.
Bước 3: Lập dự toán và ký kết hợp đồng
- Lập bảng dự toán chi tiết từng hạng mục thi công.
- Minh bạch về chủng loại vật tư và khối lượng công việc.
- Trao đổi, điều chỉnh phương án theo ngân sách thực tế.
- Ký kết hợp đồng với điều khoản rõ ràng về tiến độ và trách nhiệm.
Bước 4: Tổ chức thi công phần thô và nhân công hoàn thiện
- Thi công toàn bộ phần xây dựng cơ bản theo đúng tiêu chuẩn kỹ thuật và hồ sơ thiết kế.
- Đội ngũ nhân công đảm nhận các hạng mục hoàn thiện với vật tư do chủ đầu tư cung cấp, vì vậy chất lượng vật tư hoàn thiện không thuộc phạm vi bảo hành của đơn vị thi công.
- Công tác giám sát kỹ thuật được thực hiện thường xuyên nhằm đảm bảo tiến độ, chất lượng và tính đồng bộ trong suốt quá trình xây dựng.
Bước 5: Nghiệm thu, bàn giao và bảo hành
- Thực hiện nghiệm thu theo tiêu chuẩn chuyên môn.
- Bàn giao đầy đủ hồ sơ và tài liệu liên quan đến giai đoạn xây dựng phần thô
- Áp dụng chính sách bảo hành minh bạch và hỗ trợ lâu dài sau bàn giao.
Dự án thi công phần thô và hình ảnh thực tế của Hải Sơn Kim
Thi công phần thô là giai đoạn quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến kết cấu, độ bền và sự an toàn của toàn bộ công trình. Vì vậy, quá trình này cần được thực hiện bởi đội ngũ có kinh nghiệm, am hiểu kỹ thuật và kiểm soát chặt chẽ từng hạng mục. Dù không phải là phần dễ nhìn thấy sau khi hoàn thiện, phần thô vẫn cần đảm bảo đúng kỹ thuật, cân đối về thẩm mỹ thi công và đạt chất lượng cao để tạo nền tảng vững chắc cho ngôi nhà. Nhà thầu giàu kinh nghiệm sẽ đảm bảo quá trình thi công được kiểm soát chặt chẽ từ chất lượng đến tiến độ. Dưới đây là các dự án thực tế của Hải Sơn Kim
Kết luận
Báo giá xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện chỉ mang tính chất tham khảo và có thể thay đổi tùy theo quy mô công trình, vị trí xây dựng, vật tư sử dụng và thời điểm thi công. Để có dự toán chính xác, gia chủ nên liên hệ trực tiếp đơn vị xây dựng uy tín để được khảo sát, tư vấn và báo giá chi tiết phù hợp với nhu cầu thực tế.
Thông tin liên hệ:
Công ty TNHH Xây Dựng Hải Sơn Kim:
- Hotline: 0817008839
- Trụ sở chính: 1331/15/244, Đ. Lê Đức Thọ, Phường An Hội Tây, TP. Hồ Chí Minh
- Email: support@haisonkim.com
- Website: https://haisonkim.com/
- Hồ sơ năng lực của Hải Sơn Kim: https://haisonkim.com/ho-so-nang-luc/
