Những công trình rơi vào các trường hợp không được cấp giấy phép xây dựng là điều quan trọng mà các chủ đất hoặc người chuẩn bị mua đất cần lưu ý. Nếu thửa đất của bạn thuộc một trong những nhóm này, bạn sẽ không thể xây dựng hợp pháp. Hãy cùng tìm hiểu chi tiết qua bài viết dưới đây.
06 trường hợp hoàn toàn không được cấp giấy phép xây dựng cần nhớ
Khác với những trường hợp xin phép xây dựng mà hồ sơ không đủ điều kiện và bị từ chối, có một số tình huống được coi là mức cảnh báo cao nhất — công trình hoàn toàn không được cấp giấy phép xây dựng. Những trường hợp cụ thể này được liệt kê chi tiết bên dưới:
| Nhóm | Trường hợp | Khả năng thay đổi /
Hướng xử lý |
Ghi chú |
| Cấm tuyệt đối / gần như không thể | Khu bảo tồn, di tích quốc gia nghiêm ngặt | HOÀN TOÀN KHÔNG THỂ | Khu vực lõi bảo tồn, giấy phép không được cấp |
| Khu vực nghiêm cấm | HOÀN TOÀN KHÔNG THỂ | Hạ tầng trọng yếu, hành lang kỹ thuật, giấy phép bị từ chối | |
| Đất công cộng / đất công ích | GẦN NHƯ KHÔNG THỂ | Quỹ đất của xã, chỉ phục vụ mục đích công cộng | |
| Cấm tạm thời / khắc phục | Công trình đang bị cưỡng chế tháo dỡ | KHÔNG THỂ (tại thời điểm đó) | Chỉ được xin phép mới sau khi trả lại mặt bằng sạch. |
| Có thể thay đổi hợp pháp | Công trình không có quyền sử dụng đất hợp pháp | CÓ THỂ THAY ĐỔI ĐƯỢC | Sau khi hợp pháp hóa quyền sử dụng đất, có Sổ đỏ, giải quyết tranh chấp |
| Công trình trên đất quy hoạch không phù hợp mục đích xây dựng | CÓ THỂ THAY ĐỔI ĐƯỢC | Điều chỉnh quy hoạch hoặc áp dụng Điều 76 Luật Đất đai 2024 |
Toàn bộ công trình xây dựng nằm trên đất quy hoạch
Việc xây dựng hoàn toàn một công trình mới trên đất quy hoạch cần được thực hiện theo đúng quy định pháp luật.
- Đối với trường hợp công trình nằm toàn bộ trên đất thuộc quy hoạch, Luật Đất đai 2024 và Luật Xây dựng sửa đổi 2020 đã có những quy định phân tách rất rõ ràng mà người dân cần lưu ý để tránh chịu thiệt thòi.
- Cụ thể, theo khoản 1 Điều 94 Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), một trong những điều kiện kiên quyết để được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn là công trình phải “phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện”.
- Đối chiếu với Điều 76 Luật Đất đai 2024, khi đất đã chính thức được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện để thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng, người dân tuyệt đối “không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm”. Việc cố tình xây dựng trên đất đã có kế hoạch thu hồi không những bị từ chối cấp phép mà còn đối mặt với rủi ro bị cưỡng chế tháo dỡ và hoàn toàn không được bồi thường tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi.
Tuy nhiên, điều luật cũng mở ra một “lối thoát” đầy thuyết phục: nếu đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người dân vẫn được thực hiện đầy đủ quyền của mình. Hoặc nếu kế hoạch đã công bố nhưng sau 02 năm liên tục chưa có quyết định thu hồi và cơ quan nhà nước không điều chỉnh, hủy bỏ (quy hoạch treo), người dân sẽ được khôi phục quyền hạn và có thể nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để bảo đảm nhu cầu cuộc sống.
Xem thêm: Miễn giấy phép xây dựng với nhà ở nông thôn dưới 7 tầng có hiệu lực từ 01.07.2026
Công trình nằm trong khu vực nghiêm cấm
Đối với các công trình nằm trong khu vực nghiêm cấm, pháp luật hiện hành áp đặt lệnh cấm tuyệt đối nhằm bảo vệ lợi ích công cộng, an ninh quốc gia và di sản văn hóa.
- Cụ thể, theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Luật Xây dựng năm 2014, hành vi “xây dựng công trình trong khu vực cấm xây dựng; xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử – văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật” là hành vi bị nghiêm cấm hàng đầu.
- Đồng thời, Điều 11 Luật Đất đai 2024 cũng quy định rõ nghĩa vụ của người sử dụng đất là phải sử dụng đúng mục đích và không được vi phạm hành lang an toàn của các công trình công cộng.
Do đó, nếu cá nhân hay tổ chức nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng tại các khu vực này—chẳng hạn như lòng sông, mái đê, đất quốc phòng, hay vùng lõi di tích—cơ quan có thẩm quyền sẽ lập tức từ chối phê duyệt. Mọi hành vi cố tình vi phạm không chỉ dẫn đến việc bị cưỡng chế, phá dỡ vô điều kiện mà còn bị xử phạt hành chính nghiêm trọng, thậm chí bị truy cứu trách nhiệm hình sự tùy theo mức độ thiệt hại gây ra cho lợi ích chung.
Công trình đang bị cưỡng chế tháo dỡ do vi phạm trước đó
Đối với các công trình đang trong quá trình bị cưỡng chế tháo dỡ do vi phạm trật tự xây dựng, việc xin cấp giấy phép mới là hoàn toàn bất khả thi.
- Căn cứ theo Điều 12 và Điều 91 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), cơ quan chức năng chỉ xem xét cấp phép cho các dự án tuân thủ đúng pháp luật và quy hoạch, đồng thời nghiêm cấm hành vi tiếp tục thi công trên công trình sai phạm.
- Ngoài ra, theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, khi một công trình đã có quyết định cưỡng chế, chủ đầu tư bắt buộc phải chấp hành việc phá dỡ để hoàn trả nguyên trạng mặt bằng.
Mọi hồ sơ xin cấp phép xây dựng phát sinh trong thời gian này đều bị cơ quan Nhà nước từ chối tiếp nhận. Nếu cố tình trì hoãn hoặc tiếp tục xây nối vào công trình vi phạm, chủ đầu tư sẽ bị xử phạt kịch khung, đình chỉ mọi hoạt động và cưỡng chế tháo dỡ vô điều kiện.
Xem thêm: Tham khảo phí hoàn công nhà ở theo quy định (cập nhật mới nhất)
Công trình thuộc khu bảo tồn thiên nhiên hoặc di tích quốc gia nghiêm ngặt
Đối với các công trình nằm trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt của khu bảo tồn thiên nhiên hoặc vùng lõi của di tích lịch sử – văn hóa quốc gia, cơ quan cấp phép sẽ áp đặt lệnh cấm tuyệt đối.
- Cụ thể, theo Điều 12 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), hành vi xây dựng công trình lấn chiếm, xâm hại khu di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh là hành vi bị nghiêm cấm hàng đầu.
- Đồng thời, Điều 91 Luật Xây dựng quy định điều kiện tiên quyết để một công trình được cấp phép là phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng và mục đích sử dụng đất đã được phê duyệt.
- Khi doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư nộp hồ sơ, cơ quan quản lý không chỉ đối chiếu với quy hoạch đô thị mà còn thẩm định chặt chẽ theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP. Nếu vị trí định vị của công trình vi phạm vào ranh giới các khu vực bảo tồn chuyên ngành này, hồ sơ sẽ lập tức bị trả về và từ chối cấp phép.
Việc cố tình thi công không phép tại các khu vực nhạy cảm này sẽ khiến chủ đầu tư đối mặt với chế tài nặng nhất: đình chỉ thi công ngay lập tức, phạt hành chính ở khung tối đa và cưỡng chế tháo dỡ vô điều kiện, gây thiệt hại nghiêm trọng về chi phí và uy tín dự án.
Công trình không có quyền sử dụng đất hợp pháp
Một công trình xây dựng trên đất mà chủ đầu tư không có quyền sử dụng đất hợp pháp — tức là đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/GCN QSDĐ), chưa được công nhận quyền sở hữu, đang tranh chấp, hoặc bị kê biên — không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng.
- Theo Điều 94 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), một trong những điều kiện tiên quyết để cấp phép là chủ đầu tư phải có quyền sử dụng đất hợp pháp và hồ sơ xây dựng hợp lệ, đồng thời thiết kế công trình phải phù hợp quy hoạch được duyệt.
- Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024 quy định quyền sử dụng đất phải được chứng minh bằng giấy tờ hợp pháp, không tranh chấp, không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp.
Vi phạm những quy định này sẽ dẫn đến việc từ chối cấp phép, và nếu vẫn thi công sẽ bị xử phạt hành chính hoặc buộc tháo dỡ công trình, bảo đảm tuân thủ pháp luật và quyền lợi các bên liên quan.
Công trình trên đất công cộng, đất công ích mà pháp luật không cho phép chuyển đổi mục đích
Xây dựng bất kỳ công trình mới trên đất công cộng hoặc đất công ích mà chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất là hành vi bị cấm theo pháp luật.
Theo Điều 94 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020) và các quy định của Luật Đất đai 2024, điều kiện tiên quyết để được cấp giấy phép xây dựng là công trình phải phù hợp với mục đích sử dụng đất và quy hoạch xây dựng được phê duyệt.
Đất công ích — như quỹ đất phục vụ lợi ích chung, đất dành cho hạ tầng xã hội, công viên, đường nội bộ — được xác định phục vụ mục đích chung của cộng đồng, không phải đất của cá nhân. Do đó, nếu chủ đầu tư nộp hồ sơ xin xây nhà ở, công trình thương mại hoặc nhà dân dụng tại những thửa đất này mà chưa có quyết định chuyển mục đích sử dụng hợp pháp, cơ quan Nhà nước sẽ từ chối cấp giấy phép xây dựng.
Mọi hành vi tự ý lấn chiếm, chuyển đổi mục đích sử dụng trái pháp luật và xây dựng trái phép sẽ bị xử lý nghiêm theo pháp luật xây dựng và pháp luật đất đai, bao gồm xử phạt hành chính, buộc dừng thi công và buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm.
Kết luận
Trên đây là tổng hợp các trường hợp gần như không thể xin cấp phép xây dựng mà bạn cần lưu ý, đặc biệt với những ai đang có ý định mua đất. Việc nắm rõ quy hoạch địa phương và thông tin pháp lý về thửa đất sẽ giúp hạn chế rủi ro, đồng thời trang bị kiến thức cần thiết để nhận định và ra quyết định chính xác khi tiến hành xây dựng hoặc làm việc với nhà thầu.
Xem thêm:
- 10 kinh nghiệm khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói không nên bỏ qua
- Thủ tục xin giấy phép xây dựng căn hộ dịch vụ từ A-Z
- Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở. Mất bao lâu? Ở đâu? Từ 01.07.2025
