10 kinh nghiệm khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói không nên bỏ qua

Hiện nay, nhiều người chọn hình thức xây nhà trọn gói nhờ sự tiện lợi khi tất cả được xử lý qua một đầu mối duy nhất, để dễ dàng kiểm soát. Gia chủ cần đặc biệt chú ý đến các điều khoản trong hợp đồng để tránh rủi ro phát sinh không mong muốn. Cùng tìm hiểu khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói cần lưu ý những gì qua bài viết được giới thiệu dưới đây.

10 lưu ý khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói không nên bỏ qua

Thông thường, nhiều khách hàng không quen đọc kỹ hợp đồng vì nội dung dài, rắc rối, thường chỉ quan tâm đến giá cả. Tuy nhiên, hợp đồng còn chứa nhiều điều khoản quan trọng khác cần được chú ý. Để tránh việc nhà thầu lợi dụng những chi tiết mập mờ, gây lỗ hổng, gia chủ nên cẩn trọng. Dưới đây là 10 lưu ý quan trọng khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói.

Hiểu rõ dịch vụ xây nhà trọn gói

Trước khi ký hợp đồng, gia chủ cần nắm rõ bản chất của hình thức xây dựng trọn gói mà hầu hết các nhà thầu đang áp dụng. 

Điều quan trọng là hiểu chính xác phạm vi công việc được ký kết và trách nhiệm của nhà thầu trong từng hạng mục. Nếu hiểu sai ngay từ đầu, gia chủ rất dễ hình thành kỳ vọng không chính xác, dẫn đến mâu thuẫn trong quá trình thi công.

Thi công xây nhà trọn gói là hình thức mà nhà thầu đảm nhận toàn bộ từ việc hỗ trợ xin phép xây dựng, kiểm tra pháp lý, tổ chức thi công, quản lý vật tư, nhân công cho đến giám sát tiến độ và chất lượng công trình.

Thỏa thuận chi tiết về phạm vi xây nhà trọn gói

Thông thường, hợp đồng xây nhà trọn gói bao gồm xây dựng phần thô và phần hoàn thiện, nhưng không bao gồm các hạng mục như thiết kế nội thất, thi công cảnh quan sân vườn hay chi phí hoàn công. Các hạng mục bổ sung này sẽ được liệt kê cụ thể trong hợp đồng, vì vậy gia chủ cần xem xét thật kỹ và chi tiết.

Hiện nay, nhiều nhà thầu áp dụng các chính sách ưu đãi như miễn phí thiết kế hoặc hỗ trợ phí xin phép xây dựng để tăng sức cạnh tranh. Tuy nhiên, phạm vi miễn phí thường có những ràng buộc nhất định, không phải là hoàn toàn. Vì vậy, gia chủ cần đọc kỹ và xác định rõ các điều khoản trước khi ký hợp đồng.

Thực tế, các chi phí phát sinh thường xuất phát từ những hạng mục không minh bạch, dẫn đến trường hợp ban đầu báo giá thấp nhưng khi kết thúc công trình, tổng chi phí lại tăng cao, khiến việc kiểm soát ngân sách trở nên khó khăn.

Vì vậy, gia chủ cần cẩn trọng với việc báo giá rẻ bất thường so với mặt bằng thị trường. Bởi có thể là chiêu thức báo giá để thu hút khách hàng.

Xem thêm: Phí hoàn công nhà ở gồm những gì theo quy định mới nhất 2026 – Tại đây

Làm rõ đơn giá xây dựng và cách tính diện tích

Tổng chi phí xây dựng thường được xác định dựa trên đơn giá xây nhà trọn gói nhân với diện tích xây dựng. Tuy nhiên, cách tính diện tích theo hệ số có thể khác nhau giữa các nhà thầu, vì vậy gia chủ cần lưu ý một số hạng mục đặc biệt:

• Ban công, sân thượng, mái che
• Tầng hầm (nếu có)
• Mái bê tông, mái ngói
• Khu vực thông tầng.

Để tránh tranh cãi khi thanh toán quyết toán, gia chủ nên yêu cầu nhà thầu ghi rõ phương pháp tính diện tích trong hợp đồng. 

Chi phí xây dựng phần thô được tính dựa trên đơn giá xây thô nhân với diện tích phần thô, trong khi chi phí xây dựng phần hoàn thiện dựa trên đơn giá hoàn thiện nhân với diện tích phần hoàn thiện. Vì tổng chi phí bị ảnh hưởng trực tiếp bởi hai thông số này, gia chủ nên yêu cầu nhà thầu giải thích chi tiết và minh bạch, đồng thời làm rõ mọi thắc mắc trước khi ký hợp đồng.

Danh mục vật tư và nhãn mác cần rõ ràng

Danh mục vật tư và nhãn mác cần được thể hiện rõ ràng trong hợp đồng. Gia chủ nên đặc biệt cẩn trọng với những nhà thầu không minh bạch về thông tin vật tư, vì có thể họ sử dụng vật liệu kém chất lượng, giá rẻ, hoặc pha trộn để gia chủ thiếu kinh nghiệm khó kiểm soát. Thực tế, tình trạng này hiện nay xảy ra khá phổ biến, do đó việc kiểm tra kỹ và yêu cầu ghi rõ trong hợp đồng là rất cần thiết.

Nếu nhà thầu không tự cung cấp thông tin, gia chủ cần yêu cầu ghi rõ trong hợp đồng các nội dung sau:

• Chủng loại vật liệu chính (xi măng, thép, gạch, chống thấm…)
• Thương hiệu hoặc tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương
• Nguyên tắc thay thế vật liệu, nếu có

Việc này giúp đảm bảo minh bạch về vật tư và tránh rủi ro sử dụng vật liệu kém chất lượng trong quá trình thi công.

Cam kết thời gian thi công và tiến độ hoàn thành

Nếu tiến độ thi công không được giám sát và thực hiện đúng cam kết, công trình có thể kéo dài, gây phát sinh thêm chi phí, đặc biệt khi gia chủ phải thuê nhà ở tạm thời. Vì vậy, trong hợp đồng cần ghi rõ thời gian thi công và tiến độ hoàn thành, nhằm đảm bảo nhà thầu chịu trách nhiệm nếu có chậm trễ hoặc vi phạm cam kết.

Xác định rõ đầu mối và trách nhiệm quản lý

Gia chủ cần nắm rõ ai là người chịu trách nhiệm chính xuyên suốt quá trình thi công. Trong hợp đồng nên ghi rõ các nội dung sau:

• Người đại diện của nhà thầu
• Vai trò và trách nhiệm của kỹ sư giám sát
• Cơ chế trao đổi và báo cáo tiến độ

Việc có một đầu mối liên lạc rõ ràng giúp công việc diễn ra hiệu quả, đồng thời hạn chế tình trạng “đá trách nhiệm” khi phát sinh vấn đề trong quá trình thi công.

Xem thêm: Siết chặt điều kiện kinh doanh nhà trọ từ 01/05/2026 tại TPHCM

Làm rõ điều khoản thanh toán trong hợp đồng

Gia chủ cần xem xét kỹ các điều khoản thanh toán trong hợp đồng. Các nhà thầu chuyên nghiệp thường quy định rõ ràng để bảo vệ quyền lợi cả hai bên, bao gồm:

Thanh toán theo tiến độ thực tế của công trình

Không thanh toán quá nhiều ở giai đoạn đầu

Giữ lại một khoản tiền nhằm đảm bảo nhà thầu thực hiện đầy đủ các chính sách bảo hành

Việc chia kỳ thanh toán hợp lý giúp quản lý dòng tiền hiệu quả, đồng thời tạo ràng buộc về tiến độ và các cam kết khác trong hợp đồng.

Chính sách bảo hành và trách nhiệm của nhà thầu sau bàn giao

Xây nhà là việc quan trọng, với chi phí đầu tư lớn, nên khi ký hợp đồng, gia chủ không chỉ cần chọn nhà thầu uy tín, mà còn phải đảm bảo các chính sách bảo hành được thực hiện đầy đủ. Sau một thời gian sử dụng, công trình có thể gặp các vấn đề như thấm dột, hư hỏng điện nước… 

Đặc biệt, những công trình chất lượng kém thường xuống cấp nhanh do tay nghề hạn chế và vật tư giá rẻ. Vì vậy, không nên chỉ cam kết bằng lời nói, hợp đồng cần nêu rõ đầu mối chịu trách nhiệm để gia chủ có cơ sở yêu cầu sửa chữa và bảo hành khi cần.

Xem thêm: Bản vẽ hoàn công nhà ở và các quy định lập bản vẽ cần lưu ý

Điều khoản phát sinh và ký kết hợp đồng phụ

Đối với các công việc phát sinh, cần lập phụ lục hợp đồng hoặc hợp đồng phụ để làm cơ sở chứng minh và thanh toán. Những hạng mục ngoài phạm vi hợp đồng chính sẽ được tính vào chi phí phát sinh, và chi phí này phải được thỏa thuận minh bạch giữa hai bên trước khi ký kết.

Các nội dung cần làm rõ bao gồm:

• Trường hợp phát sinh khối lượng
• Nguyên tắc điều chỉnh giá
• Điều kiện chấm dứt hợp đồng.

Chế tài xử lý khi nhà thầu vi phạm hợp đồng

Khi nhà thầu không thực hiện đúng các cam kết về tiến độ, chất lượng, vật tư hoặc bảo hành, hợp đồng cần nêu rõ các biện pháp xử lý. Gia chủ có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, giữ lại một phần thanh toán, hoặc yêu cầu sửa chữa, thay thế hạng mục lỗi. Việc quy định chế tài cụ thể giúp ràng buộc trách nhiệm, đảm bảo công trình được thi công đúng chất lượng, tiến độ, đồng thời bảo vệ quyền lợi về tài chính và kỹ thuật cho gia chủ.

Kết luận