Trước khi bắt tay vào xây dựng, chủ nhà nên tìm hiểu kỹ các thủ tục xin giấy phép xây dựng. Việc chuẩn bị đầy đủ giúp quá trình thi công diễn ra suôn sẻ, tránh rắc rối pháp lý và hạn chế những phát sinh không mong muốn về sau. Bạn có thể tham khảo bài viết dưới đây để hiểu đầy đủ hơn.
Giấy phép xây dựng là gì?
Căn cứ vào Luật Xây Dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) định nghĩa về Giấy phép xây dựng như sau:
“Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.”
Căn cứ theo khoản 3 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật sửa đổi năm 2020):
Giấy phép xây dựng bao gồm:
- Giấy phép xây dựng mới;
- Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
- Giấy phép di dời công trình;
- Giấy phép xây dựng có thời hạn
Nội dung của giấy phép xây dựng gồm những gì?
Căn cứ theo điều 90 Luật Xây Dựng năm 2014; giấy phép xây dựng phải thể hiện đầy đủ các nội dung như sau:
- Tên công trình thuộc dự án
- Tên, địa chỉ của chủ đầu tư.
- Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng với công trình theo tuyến.
- Loại, cấp công trình xây dựng.
- Đối với công trình dân dụng, nhà ở riêng lẻ: tổng diện tích xây dựng, diện tích tầng 1, số tầng (bao gồm hầm, tum, tầng kỹ thuật), chiều cao tối đa toàn công trình.
- Thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép.
Xem thêm: Bao nhiêu mét thổ cư thì được xây nhà theo quy định mới nhất?
Các trường hợp phải xin giấy phép xây dựng khi xây nhà
Khi xây nhà, có nhiều trường hợp bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng hiện hành.
Đặc biệt, mọi công trình xây mới, công trình cải tạo có tác động đến kết cấu chịu lực, thay đổi công năng, hoặc ảnh hưởng đến an toàn công trình lân cận đều phải được cấp phép trước khi thi công.
Việc xin phép nhằm đảm bảo công trình phù hợp quy hoạch, an toàn kỹ thuật và tránh các rủi ro pháp lý, xử phạt không đáng có cho chủ nhà.
Các trường hợp nào phải xin phép xây dựng?
Dưới đây là các trường hợp cần xin phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) – Khoản 1 Điều 89:
- Xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị: Bao gồm xây mới hoàn toàn trên nền đất trống.
- Cải tạo, sửa chữa làm thay đổi kết cấu chịu lực. Ví dụ: đập tường chịu lực, mở rộng sàn, thay đổi dầm – cột – móng.
- Cơi nới, nâng tầng, mở rộng diện tích xây dựng: Khi làm tăng chiều cao hoặc tăng quy mô công trình.
- Sửa chữa làm thay đổi mặt ngoài (mặt tiền) công trình, đặc biệt nếu khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc.
- Xây dựng công trình ảnh hưởng đến an toàn công trình lân cận. Ví dụ: đào móng sâu sát ranh, thi công gần nhà yếu, nhà cũ.
- Xây dựng trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết hoặc quy chế kiến trúc: Bắt buộc phải tuân theo và phải xin phép trước.
Xem thêm: 15 kinh nghiệm xây nhà lần đầu tiết kiệm chi phí cần ghi nhớ
Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng gồm những gì?
Đối với người chưa quen với thủ tục xin giấy phép xây dựng, việc chuẩn bị hồ sơ xin phép có thể khá phức tạp và dễ phát sinh vướng mắc. Trước khi nộp hồ sơ, các bên cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ và bước cần thiết như sau:
Hồ sơ chủ nhà (hay Chủ đầu tư) cần chuẩn bị
Dưới đây là các loại hồ sơ, giấy tờ mà chủ đầu tư cần chuẩn bị, cụ thể như sau:
| Loại hồ sơ / giấy tờ | Nội dung |
| Bản sao y giấy tờ quyền sử dụng đất | Bản sao y sổ đỏ/sổ hồng, công chứng bởi chủ nhà (theo quy định pháp luật). |
| Giấy cam kết công trình liền kề | Mẫu do công ty cung cấp. Chủ nhà mang ra UBND phường hoặc phòng công chứng để xác nhận chữ ký. Cần mang theo CMND + bản photo/sao y sổ đỏ. |
| Giấy tờ cá nhân chủ nhà | CMND/CCCD photo. Nếu có ủy quyền, cần thêm CMND/CCCD của người được ủy quyền. |
| Giấy ủy quyền có công chứng | Công ty cung cấp mẫu ủy quyền và thông tin người được ủy quyền.
Chủ nhà photo CMND người được ủy quyền và yêu cầu phòng công chứng lập đúng nội dung mẫu. Chủ nhà cần kiểm tra lại nội dung trước khi ký. |
| Bản đồ hiện trạng vị trí | Bắt buộc khi sổ không có tọa độ. Tùy vào từng địa phương vẫn yêu cầu bản đồ hiện trạng dù sổ đã có tọa độ. |
Hồ sơ nhà thầu / Công ty xây dựng cần chuẩn bị
Khi hỗ trợ chủ nhà xin phép xây dựng, đơn vị thi công có trách nhiệm chuẩn bị các hồ sơ kỹ thuật và giấy tờ chuyên môn sau:
| Loại hồ sơ / giấy tờ | Nội dung |
| Hồ sơ kiến trúc | Bộ bản vẽ thể hiện hình dạng và cách bố trí không gian của ngôi nhà, bao gồm:
Mục đích: Giúp cơ quan quản lý xác định công trình có phù hợp quy hoạch, kiến trúc đô thị hay không. |
| Hồ sơ kết cấu cơ bản |
Mục đích: Đảm bảo công trình an toàn, không ảnh hưởng công trình lân cận. |
| Hồ sơ pháp lý của đơn vị thiết kế |
|
| Mẫu đơn, biểu mẫu xin phép xây dựng |
|
| Giấy cam kết an toàn công trình liền kề | Soạn thảo đầy đủ để chủ nhà mang đi xác nhận. |
| Hồ sơ ủy quyền (nếu nộp thay chủ nhà) | Chuẩn bị đúng mẫu và hướng dẫn chủ nhà ký – công chứng. |
Tải mẫu đơn đề nghị cấp phép xây dựng mới nhất MAU-DON-DE-NGHI-CAP-PHEP-XAY-DUNG
Quy trình xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở
Hiện nay, các dịch vụ xây nhà trọn gói đều hỗ trợ công tác xin cấp phép xây dựng giúp vừa tiết kiệm thời gian, công sức rất nhiều. Tuy nhiên, đối với những ai tự xây thuê thợ xây nhà thì việc xin phép xây dựng phải tự thực hiện, cụ thể như sau:
Quy trình xin cấp phép xây dựng nhà ở
Dưới đây là quy trình cấp phép xây dựng nhà ở cụ thể như sau:
- Bước 1: Khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, chủ nhà mang bộ hồ sơ đến nộp trực tiếp tại UBND phường/xã. Từ sau ngày 01/07/2025, thủ tục xin phép xây dựng không còn nộp tại UBND quận/huyện như trước đây
- Bước 2: Cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ tiếp nhận hồ sơ, tiến hành kiểm tra và biên nhận hồ sơ theo quy định; hoặc hỗ trợ chủ đầu tư điều chỉnh và bổ sung hồ sơ khi có yêu cầu sửa đổi hoặc phát hiện sai sót trong quá trình thẩm định.
- Bước 3: Cơ quan cấp phép sẽ kiểm tra hồ sơ và khảo sát thực tế (nếu cần thiết). Nếu phát hiện thiếu giấy tờ hoặc sai thông tin, họ sẽ gửi một thông báo duy nhất, liệt kê toàn bộ nội dung cần bổ sung, để bạn hoàn chỉnh lại hồ sơ trước khi được xét duyệt.
- Bước 4: Chủ đầu tư nhận kết quả và nộp lệ phí tại nơi tiếp nhận hồ sơ theo thời gian được ghi trong giấy biên nhận kết quả.
Trong giai đoạn này, chủ đầu tư sẽ được cấp giấy phép xây dựng để đơn vị thiết kế tiếp tục hoàn thiện hồ sơ thiết kế thi công. Thời gian giải quyết hồ sơ dao động từ 21 đến 30 ngày kể từ khi cơ quan chức năng nhận đủ giấy tờ hợp lệ.
Sau khi được cấp giấy phép, chủ đầu tư và nhà thầu bắt đầu thi công theo đúng nội dung giấy phép xây dựng. Công trình cần bố trí bảng thông báo thi công, hồ sơ thiết kế, giấy phép tại công trường theo đúng quy định.
Xem thêm:
- Xin giấy phép xây dựng online được không? [Cập nhật 2026]
- Hướng dẫn xin giấy phép xây dựng tạm thời theo quy định 2026
Những lưu ý về thủ tục xin phép xây dựng nhà ở:
Những lưu ý sau đây là điều mà chủ đầu tư nên biết trước khi tiến hành xin phép xây dựng. Việc hiểu rõ các thông tin này sẽ giúp quá trình làm hồ sơ diễn ra thuận lợi hơn và hạn chế các rủi ro phát sinh về sau:
Hồ sơ thiết kế phải tuân thủ đúng quy hoạch
Khi lập hồ sơ thiết kế xin phép xây dựng, bản vẽ phải thể hiện đầy đủ và đúng các yêu cầu sau:
- Tầng cao được phép theo quy định từng khu vực.
- Mật độ xây dựng và diện tích được phép xây dựng.
- Khoảng lùi trước – sau – bên hông, đặc biệt nếu lô đất nằm trên trục đường lớn hoặc thuộc lộ giới.
- Ban công và độ vươn ra không vượt quá chuẩn cho phép.
- Tất cả nội dung phải phù hợp với quy hoạch 1/2000, 1/500, hoặc theo quy định riêng từng quận/huyện.
Lưu ý trong quá trình nộp và theo dõi hồ sơ
Ngoài bộ hồ sơ thiết kế đúng tiêu chuẩn, quá trình nộp hồ sơ cũng cần đặc biệt chú ý:
- Nộp hồ sơ tại UBND phường/xã theo thẩm quyền quy định mới.
- Theo dõi quá trình thẩm định và bổ sung hồ sơ kịp thời nếu cơ quan nhà nước yêu cầu.
- Sau khi hồ sơ được duyệt, nhận giấy phép xây dựng và lưu trữ đầy đủ để phục vụ công tác thi công và kiểm tra sau này.
Lệ phí xin phép xây dựng bao nhiêu?
Theo Thông tư 85/2019/TT‑BTC, quy định về lệ phí xin phép xây dựng như sau:
Lệ phí cấp giấy phép xây dựng do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành phố quy định; mức thu, chế độ thu nộp thực hiện theo từng địa phương.
Thời hạn gia hạn giấy phép xây dựng bao lâu?
Chủ đầu tư (hay gia chủ) cần phải nắm rõ quy định về thời hạn của giấy phép xây dựng cho công trình của mình, cụ thể như sau:
- Giấy phép xây dựng có thời hạn 12 tháng kể từ ngày được cấp để chủ đầu tư tiến hành khởi công.
- Nếu chưa khởi công, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ xin gia hạn trước khi giấy phép hết hạn tối thiểu 30 ngày.
- Việc gia hạn chỉ được phép thực hiện một lần, với thời hạn gia hạn tối đa 12 tháng.
- Sau khi gửi thông báo khởi công hợp lệ, giấy phép xây dựng sẽ có hiệu lực cho đến khi công trình hoàn thành và đưa vào sử dụng—không bị giới hạn bởi thời hạn 12 tháng ban đầu.
Các mức phạt khi xây nhà không có giấy xin phép xây dựng
Dựa trên khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, các trường hợp xây dựng khi không có giấy phép theo quy định thì sẽ bị sử phạt hành chính như sau:
| Mức phạt | Đối tượng áp dụng | Ghi chú / Ví dụ minh họa |
| Từ 60 – 80 triệu đồng | Nhà ở riêng lẻ | Áp dụng cho nhà phố, nhà cấp 4, nhà 1–7 tầng của hộ gia đình. |
| Từ 80 – 100 triệu đồng | Nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa, hoặc các công trình xây dựng khác | Mức phạt cao hơn do thuộc khu vực đặc biệt cần bảo tồn hoặc quản lý chặt chẽ. |
| Từ 120 – 140 triệu đồng | Đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng. | Ví dụ:
• Xây chung cư mini 7 tầng → phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật → phải xin phép. • Xây nhà xưởng lớn, ảnh hưởng hạ tầng khu vực → phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi. |
Xem thêm: Sửa nhà có cần xin giấy phép không? Quy định mới nhất 2025
Kết luận
Bài viết “Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 01.07.2026” đã tổng hợp đầy đủ những thông tin quan trọng liên quan đến thủ tục xin phép xây dựng. Hy vọng nội dung này sẽ hỗ trợ bạn tự tin hơn trong quá trình chuẩn bị xây nhà. Việc nắm rõ quy trình ngay từ đầu luôn giúp tiết kiệm thời gian, tối ưu chi phí và hạn chế nhiều rủi ro không đáng có.
Nếu bạn đang tìm một đơn vị xây dựng uy tín để đồng hành trong việc xin phép xây dựng và thi công trọn gói, Hải Sơn Kim luôn sẵn sàng hỗ trợ, tư vấn, liên hệ ngay qua thông tin dưới đây:
Nhà thầu xây nhà trọn gói tại TPHCM và khu vực lân cận – Hải Sơn Kim:
- Hotline: 0817008839
- Trụ sở chính: 1331/15/244, Đ. Lê Đức Thọ, Phường An Hội Tây, TP. HCM
- Email: support@haisonkim.com
- Website: https://haisonkim.com
- Hồ sơ năng lực Hải Sơn Kim
Tham khảo:
- Giá xây nhà trọn gói tại TPHCM mới nhất. Tặng 10 năm bảo dưỡng công trình miễn phí.
- Dịch vụ sửa nhà trọn gói tại TPHCM uy tín, báo giá tốt
- Tham khảo: Dự án tiêu biểu tại Hải Sơn Kim
Tìm hiểu kinh nghiệm làm nhà tại đây
