Thực tế, nhiều gia chủ vẫn nghĩ việc sở hữu một lô đất thì có thể được xây dựng toàn bộ diện tích đất. Diện tích được phép xây dựng còn phụ thuộc vào mật độ xây dựng và các quy định quy hoạch tại từng khu vực. Vì vậy, trước khi lên phương án thiết kế và thi công, gia chủ cần nắm rõ những quy định liên quan về mật độ xây dựng. Cùng tìm hiểu qua bài viết được giới thiệu dưới đây!
Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng (tiếng Anh là Building Density) được hiểu là tỷ lệ giữa diện tích của công trình xây dựng so với tổng diện tích khu đất được phép xây dựng (đất ở/đất thổ cư).
Các quy định về mật độ xây dựng được xác định theo QCVN 01:2021/BXD về Quy hoạch xây dựng, ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD.
Chỉ số mật độ xây dựng giúp kiểm soát tỷ lệ xây dựng phù hợp, tạo sự hài hòa giữa công trình và cảnh quan xung quanh. Đồng thời, đảm bảo cân bằng không gian sống, môi trường, và diện tích phục vụ các hoạt động cộng đồng.
Tại sao xây nhà cần biết về mật độ xây dựng?
Trước khi bắt đầu xây dựng, Gia chủ / Chủ đầu tư nên tìm hiểu kỹ các quy định về mật độ xây dựng để có phương án thiết kế và thi công phù hợp với diện tích khu đất. Việc tuân thủ đúng mật độ xây dựng không chỉ giúp công trình đảm bảo quy định mà còn mang lại nhiều lợi ích thiết thực như:
- Xác định đúng mật độ xây dựng ngay từ đầu giúp gia chủ và đơn vị thiết kế đưa ra phương án phù hợp với quy hoạch, hạn chế việc phải điều chỉnh hồ sơ nhiều lần. Nhờ đó, quá trình chuẩn bị và xin giấy phép xây dựng diễn ra thuận lợi hơn, đảm bảo công trình được triển khai đúng quy định.
- Khi biết được diện tích được phép xây dựng có thể chủ động bố trí diện tích các khu vực đảm bảo được tối ưu nhất.
- Giảm thiểu tình trạng thiết kế lại hoặc thay đổi phương án khi phát hiện công trình không phù hợp quy định về mật độ.
- Diện tích xây dựng ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí thi công. Biết rõ mật độ giúp gia chủ dự toán ngân sách sát thực tế, phân bổ chi phí hợp lý.
Xem thêm: 6 Kinh nghiệm xây nhà mái Thái chuẩn, đẹp, hiệu quả cao.
Phân loại mật độ xây dựng
Theo QCVN 01:2021/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, mật độ xây dựng được phân thành 2 loại chính, bao gồm mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp. Mỗi loại có cách xác định và phạm vi áp dụng khác nhau, cụ thể như sau:
Mật độ xây dựng thuần
Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích đất xây dựng công trình so với tổng diện tích khu đất được phép xây dựng, không tính các hạng mục như sân, đường nội bộ, cây xanh, bể bơi hay công trình phụ trợ khác theo quy định.
Chỉ tiêu này giúp xác định diện tích xây dựng tối đa của công trình như nhà ở riêng lẻ, biệt thự, tòa nhà chung cư, công trình thương mại – dịch vụ.
Mật độ xây dựng gộp
Mật độ xây dựng gộp: Là tỷ lệ diện tích đất xây dựng công trình so với tổng diện tích của một khu vực hoặc khu đất được quy hoạch.
Chỉ tiêu này thường được áp dụng cho các khu đô thị, khu dân cư, khu du lịch – nghỉ dưỡng, khu công nghiệp, khu phức hợp và các khu chức năng có quy mô lớn, nơi có nhiều công trình cùng hệ thống đường giao thông, sân bãi, cây xanh, công viên và không gian mở.
Việc tính mật độ xây dựng gộp giúp đánh giá tổng thể mức độ xây dựng và phần diện tích dành cho các không gian chung trong toàn khu vực.
Hướng dẫn cách tính mật độ xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ
Đối với nhà ở riêng lẻ, gia chủ thường quan tâm đến mật độ xây dựng thuần để xác định tỷ lệ diện tích được phép xây dựng trên tổng diện tích lô đất. Cách tính mật độ xây dựng như sau:
Mật độ xây dựng (%) = (Diện tích chiếm đất của công trình ÷ Tổng diện tích lô đất được phép xây dựng) × 100%
Ví dụ: Một lô đất có diện tích 120m², trong đó phần diện tích xây dựng nhà là 100m², còn 20m² được bố trí làm sân trước và sân sau.
Mật độ xây dựng = 100 ÷ 120 × 100 = 83,3%
Như vậy, công trình chiếm 83,3% diện tích khu đất, phần diện tích dành cho sân và khoảng trống chiếm 16,7% (100% – 83,3%).
Xem thêm: Xin giấy phép xây dựng online được không? Hướng dẫn chi tiết
Quy định về mật độ xây dựng mới nhất
Các quy định về mật độ xây dựng sẽ có sự khác nhau tùy theo từng loại hình công trình và đặc điểm của khu đất. Đây là những thông tin quan trọng mà chủ đầu tư nên tìm hiểu trước khi triển khai xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác.
Mật độ xây dựng được xác định theo QCVN 01:2021/BXD và các quy hoạch, quy định quản lý kiến trúc của địa phương. Vì vậy, chỉ tiêu mật độ xây dựng có thể khác nhau giữa các khu đất tùy theo quy hoạch được phê duyệt. Để đảm bảo hồ sơ thiết kế phù hợp và đúng quy định, chủ đầu tư nên tra cứu thông tin quy hoạch tại địa phương trước khi tiến hành xây dựng.
Quy định về mật độ xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ
Trong các loại hình công trình, nhà ở riêng lẻ là hạng mục được nhiều chủ đầu tư đặc biệt quan tâm khi lên kế hoạch xây dựng. Áp dụng cho các loại hình như nhà phố, biệt thự, nhà liền kề và các công trình nhà ở dân dụng khác, cụ thể như sau:
| Diện tích lô đất (m²/căn nhà) | ≤ 90 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥ 1.000 |
| Mật độ xây dựng
tối đa (%) |
100% | 90% | 70% | 60% | 50% | 40% |
Lưu ý: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.
Nguồn: Bảng trên tham khảo theo QCVN 01:2021/BXD. Khi áp dụng thực tế, cần đối chiếu quy hoạch và quy định quản lý kiến trúc tại địa phương. Riêng TP.HCM, nhà liên kế trong khu vực nhà ở hiện trạng đô thị cần tham khảo thêm Quyết định 56/2021/QĐ-UBND và Phụ lục 18 kèm theo.
Quy định mật độ xây dựng đối với chung cư
Mật độ xây dựng thuần tối đa đối với lô đất xây dựng nhà chung cư được xác định dựa trên đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị. Tuy nhiên, các chỉ tiêu này phải tuân thủ giới hạn quy định tại bảng dưới đây. Đồng thời, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà và khoảng lùi của công trình theo quy định hiện hành.
Nguồn tham khảo: QCVN 01:2021/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, cụ thể tại Mục 2.6.1 về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà, công trình và Mục 2.6.2 về khoảng lùi của công trình.
| Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | ≤ 3.000 m² | 10.000 m² | 18.000 m² | ≥ 35.000 m² |
| ≤ 16 | 75% | 65% | 63% | 60% |
| 19 | 75% | 60% | 58% | 55% |
| 22 | 75% | 57% | 55% | 52% |
| 25 | 75% | 53% | 51% | 48% |
| 28 | 75% | 50% | 48% | 45% |
| 31 | 75% | 48% | 46% | 43% |
| 34 | 75% | 46% | 44% | 41% |
| 37 | 75% | 44% | 42% | 39% |
| 40 | 75% | 43% | 41% | 38% |
| 43 | 75% | 42% | 40% | 37% |
| 46 | 75% | 41% | 39% | 36% |
| > 46 | 75% | 40% | 38% | 35% |
Lưu ý: Trường hợp công trình có chiều cao trên 46 m, hệ số sử dụng đất của lô đất phải được kiểm soát và không được vượt quá 13 lần.
Quy định mật độ xây dựng công trình thương mại – hỗn hợp cao tầng
Đối với các lô đất sử dụng cho mục đích thương mại – dịch vụ hoặc xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng như trung tâm thương mại, văn phòng, khách sạn, chung cư kết hợp thương mại – dịch vụ và các tổ hợp đa chức năng, mật độ xây dựng thuần tối đa được xác định căn cứ vào quy mô diện tích lô đất và chiều cao xây dựng của công trình, các chỉ tiêu quy định tại bảng dưới đây.
| Chiều cao công trình trên mặt đất (m) | ≤ 3.000 m² | 10.000 m² | 18.000 m² | ≥ 35.000 m² |
| ≤ 16 | 80% | 70% | 68% | 65% |
| 19 | 80% | 65% | 63% | 60% |
| 22 | 80% | 62% | 60% | 57% |
| 25 | 80% | 58% | 56% | 53% |
| 28 | 80% | 55% | 53% | 50% |
| 31 | 80% | 53% | 51% | 48% |
| 34 | 80% | 51% | 49% | 46% |
| 37 | 80% | 49% | 47% | 44% |
| 40 | 80% | 48% | 46% | 43% |
| 43 | 80% | 47% | 45% | 42% |
| 46 | 80% | 46% | 44% | 41% |
| > 46 | 80% | 45% | 43% | 40% |
Đối với các lô đất có công trình cao trên 46m, hệ số sử dụng đất tối đa không được vượt quá 13 lần. Quy định này không áp dụng đối với các lô đất xây dựng công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc, cảnh quan hoặc đóng vai trò là điểm nhấn đô thị, nếu các công trình này đã được xác định với chỉ tiêu cao hơn trong quy hoạch.
Ảnh hưởng của mật độ xây dựng đến thiết kế công trình
Dưới đây là những ảnh hưởng của mật độ xây dựng đến thiết kế công trình, cụ thể như sau:
- Mật độ xây dựng quyết định diện tích xây dựng trên lô đất. Từ đó, ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô và mặt bằng của ngôi nhà.
- Từ việc xác định được mặt bằng, kiến trúc sư có cơ sở tính toán và bố trí các phòng chức năng hợp lý và tận dụng tối đa diện tích các phòng.
- Tạo điều kiện thuận lợi trong việc phân bổ các nguồn lấy ánh sáng tự nhiên và lưu thông không khí trong ngôi nhà.
- Tối ưu diện tích, bố trí số lượng phòng / căn hộ phù hợp ở các công trình cho thuê, nâng cao hiệu quả khai thác dòng tiền từ quỹ đất.
Kết luận
Hy vọng bài viết “Quy định mật độ xây dựng nhà phố. Cách tính chuẩn xác 2026” đã giúp bạn hiểu rõ cách xác định mật độ xây dựng và những yếu tố cần lưu ý khi chuẩn bị xây dựng công trình. Việc nắm đúng quy định ngay từ đầu sẽ hỗ trợ quá trình thiết kế, xin phép và triển khai xây dựng thuận lợi.
Nhà thầu thiết kế và thi công – Công ty TNHH Xây Dựng Hải Sơn Kim:
- Hotline: 0817008839
- Địa chỉ: 1331/15/244, Đ. Lê Đức Thọ, Phường An Hội Tây, TP. HCM
- Email: support@haisonkim.com
- Website: https://haisonkim.com
- Hồ sơ năng lực Hải Sơn Kim: https://haisonkim.com/ho-so-nang-luc/
Xem thêm:
