Miễn giấy phép xây dựng cho nhà ở dưới 3 tầng từ 01.07.2026 (NĐ 207/2026)

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 207/2026, quy định chi tiết một số nội dung của Luật Xây dựng về quản lý chất lượng, thi công và bảo trì công trình xây dựng, với hiệu lực áp dụng từ ngày 01/7/2026. Đáng chú ý, nghị định có quy định miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ dưới 3 tầng. Bài viết dưới đây sẽ giúp làm rõ hơn các quy định quan trọng này.

Nhà ở dưới 3 tầng, diện tích nhỏ hơn 250 m² được miễn giấy phép xây dựng

Trước đây, các quy định về quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ chưa được phân loại chi tiết theo từng nhóm công trình, dẫn đến việc áp dụng trong thực tế còn chưa thật sự đồng bộ. Điểm đáng chú ý của nghị định mới là đã quy định cụ thể hơn về điều kiện thiết kế, thi công và giám sát đối với nhà ở riêng lẻ. Đồng thời, nghị định cũng phân loại rõ trách nhiệm quản lý dựa trên quy mô công trình như số tầng, diện tích xây dựng và số tầng hầm nhằm tăng tính chặt chẽ và an toàn trong xây dựng.

Phạm vi và nguyên tắc quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ

Hoạt động quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện trên nguyên tắc như sau: 

• Đảm bảo an toàn tuyệt đối cho con người, tài sản và toàn bộ công trình trong quá trình thi công và sử dụng. 
• Đồng thời, quá trình xây dựng phải hạn chế tối đa các tác động tiêu cực đến các công trình lân cận cũng như môi trường xung quanh. 
• Các quy định này được áp dụng thống nhất trong hoạt động xây dựng nhà ở riêng lẻ trên phạm vi toàn quốc nhằm đảm bảo tính đồng bộ, an toàn và bền vững trong quản lý xây dựng.

Tin liên quan:

• Miễn giấy phép xây dựng với nhà ở nông thôn dưới 7 tầng có hiệu lực từ 01.07.2026
• Tất tần tật về xin giấy phép xây dựng online từ A-Z

Quy định về thiết kế nhà ở riêng lẻ

Theo quy định tại nghị định mới, việc thiết kế nhà ở riêng lẻ được phân loại theo quy mô công trình nhằm đảm bảo an toàn kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy và phù hợp với năng lực thực hiện của từng chủ thể. Các trường hợp cụ thể được quy định rõ ràng theo từng nhóm công trình.

Trường hợp được tự thiết kế

Đối với những công trình có quy mô nhỏ, chủ sở hữu được phép tự tổ chức thiết kế nếu đáp ứng đồng thời các điều kiện sau: công trình có dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m² và chiều cao công trình không vượt quá 12 m.

Việc cho phép tự thiết kế trong trường hợp này nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, đồng thời giảm chi phí cho người dân. Tuy nhiên, chủ sở hữu vẫn phải đảm bảo các yêu cầu cơ bản về an toàn kết cấu, công năng sử dụng và tuân thủ các quy chuẩn xây dựng hiện hành.

Nhà dưới 7 tầng hoặc có 1 tầng hầm

Đối với nhà ở riêng lẻ có quy mô lớn hơn, cụ thể là dưới 7 tầng hoặc có 1 tầng hầm (nhưng không thuộc nhóm được tự thiết kế), việc thiết kế bắt buộc phải do cá nhân hoặc tổ chức có đủ năng lực chuyên môn thực hiện theo quy định pháp luật.

Nhóm công trình này có mức độ phức tạp cao hơn, đòi hỏi tính toán kỹ thuật chính xác hơn về kết cấu, tải trọng và an toàn sử dụng. Do đó, việc thuê đơn vị có chuyên môn giúp đảm bảo chất lượng thiết kế và hạn chế rủi ro trong quá trình thi công.

Nhà từ 7 tầng hoặc từ 2 tầng hầm trở lên

Đối với các công trình có quy mô lớn như từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm trở lên, yêu cầu thiết kế được siết chặt hơn. Công trình bắt buộc phải do tổ chức, cá nhân có đủ năng lực chuyên môn theo quy định pháp luật thực hiện.

Ngoài ra, hồ sơ thiết kế phải tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, đặc biệt là các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy (PCCC). Đây là nhóm công trình có mức độ rủi ro cao, do đó việc kiểm soát chất lượng thiết kế đóng vai trò then chốt trong đảm bảo an toàn tổng thể.

Xem thêm:

• 35+ Mẫu nhà cấp 4 đẹp, hiện đại, đơn giản, chi phí tiết kiệm
• 25+ Mẫu nhà 1 trệt 2 lầu hiện đại, thiết kế tối ưu, tiện nghi
• Mê mẩn 25+ mẫu nhà 1 trệt 1 lầu tum hiện đại, chi phí hợp lý 2026

Quy định về thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ

Hoạt động thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định nhằm đảm bảo an toàn, trật tự và chất lượng công trình trong suốt quá trình thực hiện. Các yêu cầu được cụ thể hóa đối với chủ sở hữu về biển báo công trình, trách nhiệm tổ chức thi công và việc lưu trữ hồ sơ công trình.

Biển báo công trình bắt buộc

Chủ sở hữu nhà ở phải lắp đặt biển báo công trình tại vị trí cổng ra vào khu vực thi công. Biển báo cần được đặt ở nơi dễ quan sát, thể hiện rõ thông tin về chủ nhà, địa chỉ liên hệ và các nội dung theo quy định pháp luật. Điều này giúp đảm bảo minh bạch thông tin và hỗ trợ công tác quản lý xây dựng tại khu vực.

Trách nhiệm của chủ sở hữu

Chủ sở hữu có trách nhiệm trực tiếp tổ chức thi công và giám sát toàn bộ quá trình xây dựng. Đồng thời, phải đảm bảo an toàn cho công trình đang thi công, các công trình lân cận và môi trường xung quanh, hạn chế tối đa rủi ro phát sinh trong quá trình thi công.

Lưu trữ hồ sơ công trình

Việc lập và lưu trữ hồ sơ công trình được khuyến khích thực hiện đầy đủ nhằm phục vụ công tác quản lý, kiểm tra cũng như bảo trì sau khi công trình hoàn thành và đưa vào sử dụng.

Quy định về chuyển đổi công năng nhà ở

Việc chuyển đổi công năng nhà ở phải được thực hiện trên cơ sở đảm bảo thiết kế và thi công phù hợp với mục đích sử dụng mới của công trình. Trong quá trình cải tạo hoặc sửa chữa, công trình cần tuân thủ đầy đủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành nhằm đảm bảo an toàn, chất lượng và tính ổn định lâu dài. Quy định này áp dụng trong các trường hợp thay đổi một phần hoặc toàn bộ công năng sử dụng nhà ở, đảm bảo phù hợp với yêu cầu quản lý xây dựng và an toàn công trình.

Các quy định pháp lý có liên quan khác

Trong quá trình xây dựng nhà ở riêng lẻ, ngoài các yêu cầu về thiết kế và thi công, công trình còn phải tuân thủ đồng thời các quy định pháp luật khác có liên quan. Trong đó, quan trọng nhất là quy định về phòng cháy chữa cháy (PCCC) nhằm đảm bảo an toàn tính mạng và hạn chế rủi ro cháy nổ trong quá trình sử dụng. Bên cạnh đó, công trình cũng phải đáp ứng các yêu cầu về bảo vệ môi trường, bao gồm kiểm soát bụi, tiếng ồn và chất thải xây dựng. Ngoài ra, các quy định pháp luật chuyên ngành khác cũng cần được tuân thủ đầy đủ tùy theo từng loại công trình cụ thể.

Kết luận