“Bao nhiêu mét thổ cư thì được xây nhà?” là câu hỏi mà nhiều người đang có ý định xây nhà đang rất quan tâm. Trên thực tế, để xây một ngôi nhà hợp pháp, chủ đất cần đáp ứng các điều kiện về diện tích tối thiểu và quy định xây dựng của từng khu vực. Mỗi địa phương có quy định riêng, nên người có ý định xây nhà cần tìm hiểu rõ để tránh vi phạm pháp lý, hạn chế rủi ro và đảm bảo công trình được cấp phép đầy đủ. Cùng tìm hiểu chi tiết qua bài viết được giới thiệu dưới đây.
Đất thổ cư là gì?
Trên thực tế, luật đất đai không có khái niệm về đất thổ cư. Loại đất này chỉ là tên gọi quen thuộc từ dân gian, với thuật ngữ chính xác là đất ở.
Theo Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15) mới nhất, đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị được quy định như sau:
Tại Điều 195 – “Đất ở tại nông thôn”:
“Đất ở tại nông thôn là đất để làm nhà ở và mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực nông thôn.”
Điều 196 – “Đất ở tại đô thị”:
“Đất ở tại đô thị là đất để làm nhà ở và mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực đô thị.”
Cả hai loại đất này đều được phép xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống và đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp.
Xem thêm: Các loại nhà ở Việt Nam. Tiêu chí phân cấp nhà theo quy định.
Bao nhiêu mét thổ cư thì được xây nhà?
Như đã đề cập, đất thổ cư là loại đất đủ điều kiện để xây dựng nhà ở. Vấn đề đặt ra là diện tích tối thiểu bao nhiêu mới được phép xây dựng. Thực tế, mỗi địa phương sẽ có quy định riêng về diện tích tối thiểu này, thường được xác định dựa trên hạn mức tách thửa để đảm bảo đủ điều kiện cấp phép xây dựng.
Các đô thị lớn như TPHCM, Hà Nội, Đà Nẵng thường sẽ có những quy định chặt chẽ hơn về việc này, cụ thể như sau:
Bao nhiêu mét thổ cư thì được xây nhà tại TPHCM?
Tại TPHCM được phân thành ba khu vực riêng biệt. Theo Điều 4 Quyết định 100/2024/QĐ-UBND, diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa (sau khi đã trừ lộ giới) như sau:
| Khu vực | Các quận/huyện | Diện tích tối thiểu (sau trừ lộ giới) | Chiều rộng mặt tiền tối thiểu |
| Khu vực 1 | Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú | 36 m² | ≥ 3 m |
| Khu vực 2 | TP. Thủ Đức, quận 7, 12, Bình Tân | 50 m² | ≥ 4 m |
| Khu vực 3 | Huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (trừ thị trấn) | 80 m² | ≥ 5 m |
Tuy nhiên, những thửa dưới 36m2 vẫn có thể được phép xây dựng nhưng có thêm các điều kiện ràng buộc khác:
Lô đất không đảm bảo yêu cầu tối thiểu theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND, được tóm tắt dưới bảng sau:
| Diện tích lô đất | Chiều rộng mặt tiền / chiều sâu so với chỉ giới | Quy mô xây dựng / Giới hạn chiều cao |
| < 3,0 m chiều rộng hoặc chiều sâu nhỏ hơn 3,0 m | Chỉ được cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng hoặc xây mới:
– Chiều cao tối đa tại chỉ giới xây dựng: 7,0 m – Chiều cao tối đa tại đỉnh mái: 9,0 m |
|
| < 15 m² | ≥ 3,0 m chiều rộng và chiều sâu | Chỉ được cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng hoặc xây mới:
– Chiều cao tối đa tại đỉnh mái: 7,0 m |
| 15 m² – < 36 m² | ≥ 3,0 m chiều rộng và chiều sâu | – Nếu tiếp giáp đường/hẻm ≥ 6 m lộ giới:
Chiều cao tối đa tại chỉ giới xây dựng: 11,6 m Chiều cao tối đa tại đỉnh mái: 13,6 m – Nếu tiếp giáp đường/hẻm < 6 m lộ giới: Chiều cao tối đa tại đỉnh mái: 11,6 m |
| 15 m² – < 36 m², thửa có điều kiện hợp khối kiến trúc & hình học phù hợp | Cơ quan quản lý kiến trúc quy hoạch xem xét cụ thể:
– Chiều cao tại chỉ giới xây dựng ≤ 11,6 m – Chiều cao tại đỉnh mái ≤ 13,6 m |
|
| > 500 m² | Cơ quan quản lý kiến trúc quy hoạch xem xét và cung cấp thông tin quy hoạch đô thị cụ thể, đảm bảo phù hợp pháp lý quy hoạch hiện hành |
Xem thêm: 6 Kinh nghiệm thuê thợ xây nhà giúp tiết kiệm và hiệu quả
Bao nhiêu mét thổ cư thì được xây nhà tại Hà Nội?
Đối với đất thổ cư tại Hà Nội, theo Điều 14 Quyết định 61/2024/QĐ-UBND, các thửa đất ở hình thành sau khi tách thửa phải đáp ứng các yêu cầu tối thiểu sau:
| Yêu cầu | Mức tối thiểu |
| Chiều dài (chiều sâu) so với chỉ giới đường đỏ | ≥ 4,0 m |
| Chiều rộng cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng hoặc lối đi hình thành khi tách thửa | ≥ 4,0 m |
| Diện tích tối thiểu theo khu vực | – Phường, thị trấn: ≥ 50 m²
– Xã vùng đồng bằng: ≥ 80 m² – Xã vùng trung du: ≥ 100 m² – Vùng miền núi: ≥ 150 m² |
Bao nhiêu mét thổ cư thì được xây nhà tại Đà Nẵng?
Quy định về diện tích tối thiểu và chiều rộng cạnh thửa đất thổ cư tại Đà Nẵng được nêu trong Quyết định 32/2024/QĐ-UBND:
| Diện tích tối thiểu | Chiều rộng thửa đất
tối thiểu |
Khu vực áp dụng |
| 50 m² | 3,5 m | Phường thuộc quận Hải Châu và quận Thanh Khê |
| 60 m² | 4,0 m | – Các phường thuộc quận Sơn Trà
– Phường Mỹ An, Phường Khuê Mỹ (quận Ngũ Hành Sơn) – Phường Khuê Trung, Phường Hòa Thọ Đông (quận Cẩm Lệ) – Phường Hòa Minh, Hòa Khánh Nam (quận Liên Chiểu) |
| 70 m² | 4,0 m | – Phường Hòa An (quận Cẩm Lệ)
– Các phường còn lại thuộc quận Liên Chiểu, trừ Phường Hòa Minh, Hòa Khánh Nam |
| 80 m² | 4,0 m | – Các phường còn lại thuộc quận Ngũ Hành Sơn, trừ Phường Mỹ An, Khuê Mỹ
– Các phường còn lại thuộc quận Cẩm Lệ, trừ Phường Khuê Trung, Hòa Thọ Đông – Vị trí mặt tiền Quốc lộ 1A, Trường Sơn, Quốc lộ 14G, ĐT 602, ĐT 605 thuộc huyện Hòa Vang |
| 120 m² | 5,0 m | Các xã thuộc huyện Hòa Vang, huyện Hoàng Sa (trừ các vị trí đã áp dụng 80 m², 4 m) |
Quy định cần biết khi xây nhà trên đất thổ cư
Dưới đây là những quy định mà bạn cần biết trước khi xây nhà trên đất thổ cư, cụ thể như sau:
Các nguyên tắc sử dụng đất thổ cư hợp pháp
Theo điều 5 Luật Đất Đai 2024 quy định về nguyên tắc sử dụng đất thổ cư như sau:
- Đúng mục đích sử dụng đất.
- Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất.
- Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu; không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất.
- Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.
Trách nhiệm và nghĩa vụ của người sử dụng đất thổ cư
Người sử dụng đất phải có trách nhiệm và nghĩa vụ như sau:
- Sử dụng đất đúng mục đích.
- Tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Nộp đầy đủ thuế, phí.
- Bảo vệ đất, không lấn chiếm hay hủy hoại.
- Cập nhật và đăng ký biến động đất đai.
- Chấp hành quyết định thu hồi đất của Nhà nước.
- Không sử dụng đất cho hành vi trái pháp luật.
Kết luận
Hiểu rõ các quy định về đất đại và xây dựng sẽ giúp gia chủ chủ động tránh rủi ro, bảo vệ quyền lợi về tài chính và tài sản. Đồng thời, xây dựng công trình an toàn, hợp pháp. Việc nắm vững thông tin trước khi khởi công chính là bước quan trọng để đảm bảo mọi kế hoạch xây dựng diễn ra suôn sẻ và hiệu quả.
Nếu bạn đang có kế hoạch xây dựng, hãy liên hệ với Hải Sơn Kim qua số 0817008839 để được tư vấn chi tiết.
Hy vọng những thông tin từ bài viết “Bao nhiêu mét thổ cư thì được xây nhà theo quy định mới nhất?” thực sự hữu ích dành cho bạn. Cảm ơn bạn đọc đã quan tâm theo dõi xuyên suốt bài viết.
Cập nhật tin tức tại Hải Sơn Kim mỗi ngày!
