Hệ số sử dụng đất là một trong những thông số quan trọng để xác định quy mô xây dựng. Đồng thời, sẽ có những quy định chặt chẽ mà bạn cần biết khi đang có kế hoạch chuẩn bị đầu tư và xây dựng. Cùng tìm hiểu qua bài viết được giới thiệu dưới đây.
Hệ số sử dụng đất là gì?
Theo quy định hiện hành, hệ số sử dụng đất (tiếng Anh là Floor Area Ratio, viết tắt FAR) được tính bằng tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng của công trình với tổng diện tích lô đất.
Hệ số sử dụng đất được xác định theo các quy định về quy hoạch xây dựng hiện hành. Tính đến tháng 7/2026, QCVN 01:2021/BXD ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD vẫn đang được áp dụng. Bộ Xây dựng đã ban hành QCVN 01:2026/BXD kèm theo Thông tư 46/2026/TT-BXD, dự kiến có hiệu lực từ ngày 01/01/2027. Do đó, khi xác định hệ số sử dụng đất, cần căn cứ vào quy định đang có hiệu lực tại thời điểm thực hiện và quy hoạch cụ thể của từng khu vực.
Hướng dẫn cách tính hệ số sử dụng đất chuẩn xác theo quy định
Hệ số sử dụng đất được tính dựa trên hai thống số chính đó là tổng diện tích sàn xây dựng và tổng diện tích lô đất. Căn cứ theo quy định của nhà nước, hệ số sử dụng đất được tính dựa trên công thức sau:
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn của công trình : Tổng diện tích lô đất
| Tính vào HSSDĐ | Không tính vào HSSDĐ |
| Tầng trệt | Bãi đỗ xe (ô tô, xe máy, xe đạp) |
| Tầng lửng (nếu được tính là tầng) | Phòng kỹ thuật điện |
| Các tầng lầu | Phòng máy bơm cấp nước, bơm PCCC |
| Tầng áp mái có công năng sử dụng | Phòng máy phát điện |
| Tầng hầm | Phòng máy thang máy |
| Tum có công năng sử dụng (nếu được tính là diện tích sàn) | Phòng điều hòa thông gió (HVAC) |
| Phòng xử lý nước thải | |
| Bể nước sinh hoạt, bể nước chữa cháy | |
| Phòng rác, khu vực thu gom rác | |
| Phòng bơm chữa cháy và các không gian kỹ thuật khác |
Tham khảo ví dụ dưới đây để hiểu rõ hơn về cách tính hệ số sử dụng đất:
Một lô đất xây căn hộ dịch vụ có diện tích 200 m². Chủ đầu tư xây 1 trệt + 4 lầu, mỗi tầng có diện tích sàn 160 m².
- Diện tích lô đất: 200 m²
- Tổng diện tích sàn xây dựng: 160 × 5 = 800 m²
- Hệ số sử dụng đất (FAR) được tính như sau:
- Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng ÷ Diện tích lô đất = 800 ÷ 200 = 4,0 lần
Kết luận: Căn hộ dịch vụ trên có hệ số sử dụng đất là 4,0 lần, nghĩa là tổng diện tích sàn xây dựng gấp 4 lần diện tích lô đất.
Quy định về hệ số sử dụng đất tối đa
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, hệ số sử dụng đất là chỉ tiêu quan trọng được sử dụng để kiểm soát quy mô xây dựng và xác định giới hạn phát triển của công trình. Tùy từng loại công trình và điều kiện quy hoạch, hệ số sử dụng đất tối đa được quy định như sau:
| Nội dung | Quy định |
| Nhà ở riêng lẻ | Lô đất ≤ 100 m², chiều cao công trình ≤ 25 m được phép xây dựng với mật độ tối đa 100%. |
| Công trình dịch vụ – công cộng | Trong trường hợp khu vực quy hoạch không còn quỹ đất đáp ứng chỉ tiêu sử dụng đất, mật độ xây dựng thuần tối đa được phép tăng nhưng không vượt quá 60%. |
| Khu vực cần kiểm soát chất tải dân số và hạ tầng | Có thể áp dụng hệ số sử dụng đất thay cho chỉ tiêu mật độ xây dựng và tầng cao. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị và phải tuân thủ quy định hiện hành. |
Phạm vi áp dụng: Bảng dưới mang tính tham khảo trong công tác quản lý quy hoạch đô thị. Đối với nhà ở riêng lẻ (nhà phố, biệt thự, nhà ở dân dụng), chỉ tiêu xây dựng có thể được xác định theo quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc hoặc quy định cụ thể của từng địa phương.
Để đảm bảo thông tin chính xác, Chủ đầu tư nên đến trực tiếp cơ quan quản lý quy hoạch, cơ quan cấp phép xây dựng hoặc UBND địa phương để kiểm tra hệ số sử dụng đất áp dụng cho khu đất cụ thể. Hệ số này có thể thay đổi theo từng thời điểm, tùy thuộc vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và các quy định quản lý kiến trúc hiện hành.
| STT | Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Hệ số sử dụng đất tối đa theo diện tích lô đất | |||
| ≤ 3.000 m² | 10.000 m² | 18.000 m² | ≥ 35.000 m² | ||
| 1 | ≤ 16 | 4,0 | 3,5 | 3,4 | 3,25 |
| 2 | 19 | 4,8 | 3,9 | 3,78 | 3,6 |
| 3 | 22 | 5,6 | 4,34 | 4,2 | 3,99 |
| 4 | 25 | 6,4 | 4,64 | 4,48 | 4,24 |
| 5 | 28 | 7,2 | 4,95 | 4,77 | 4,5 |
| 6 | 31 | 8,0 | 5,3 | 5,1 | 4,8 |
| 7 | 34 | 8,8 | 5,61 | 5,39 | 5,06 |
| 8 | 37 | 9,6 | 5,88 | 5,64 | 5,28 |
| 9 | 40 | 10,4 | 6,24 | 5,98 | 5,59 |
| 10 | 42 | 11,2 | 6,58 | 6,3 | 5,88 |
| 11 | 46 | 12,0 | 6,9 | 6,6 | 6,15 |
| 12 | > 46 | 12,8 | 7,2 | 6,88 | 6,4 |
Lưu ý:
- Đối với các lô đất có diện tích hoặc chiều cao công trình không được quy định cụ thể trong bảng, hệ số tương ứng có thể được xác định bằng cách nội suy giữa hai giá trị gần nhất.
- Những lô đất được quy hoạch xây dựng công trình có yêu cầu đặc thù về kiến trúc, cảnh quan hoặc được xác định là công trình điểm nhấn của đô thị có thể được xem xét áp dụng hệ số sử dụng đất lớn hơn 13 lần. Tuy nhiên, việc tăng hệ số phải đảm bảo phù hợp với năng lực đáp ứng của hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, không gây tình trạng quá tải cho khu vực.
Những câu hỏi thường gặp và lưu ý về hệ số sử dụng đất
Dưới đây là một số lưu ý quan trọng về hệ số sử dụng đất mà những đối tượng đang có nhu cầu mua đất, đầu tư hoặc xây dựng công trình nên tìm hiểu kỹ để có phương án phù hợp.
Hệ số sử dụng đất ảnh hưởng thế nào đến quy mô và hiệu quả đầu tư?
Hệ số sử dụng đất là một trong những chỉ tiêu phản ánh quy mô xây dựng và ảnh hưởng trực tiếp đến tổng mức đầu tư của công trình. Đồng thời, khi kết hợp với mật độ xây dựng, chỉ tiêu này còn được sử dụng để xác định quy mô, số tầng và khả năng phát triển của công trình hoặc dự án đô thị.
Vì sao người mua đất cần kiểm tra hệ số sử dụng đất?
Người mua đất nên tìm hiểu kỹ hệ số sử dụng đất được áp dụng tại khu vực dự định đầu tư, bởi chỉ tiêu này có thể thay đổi theo quy hoạch và định hướng phát triển từng thời kỳ. Nếu hệ số thực tế thấp hơn kỳ vọng, khả năng khai thác diện tích sàn và hiệu quả đầu tư của khu đất có thể bị ảnh hưởng.
Đồng thời, không nên mặc định rằng chỉ vì các công trình lân cận được xây dựng với quy mô lớn thì khu đất của mình cũng được phép xây tương tự. Việc xác định đúng hệ số sử dụng đất ngay từ đầu sẽ giúp chủ động trong thiết kế, dự toán và quá trình xin giấy phép xây dựng, hạn chế phát sinh điều chỉnh sau này.
Hệ số sử dụng đất có cố định không?
Hệ số sử dụng đất không phải lúc nào cũng cố định mà có thể được điều chỉnh theo quy hoạch, định hướng phát triển đô thị và tình hình thực tế của từng khu vực. Vì vậy, trước khi mua đất hoặc triển khai xây dựng, chủ đầu tư nên cập nhật thông tin quy hoạch mới nhất để đảm bảo phương án đầu tư phù hợp.
Ví dụ: Tại khu vực A, năm 2020, quy hoạch cho phép hệ số sử dụng đất tối đa là 4,0 lần. Tuy nhiên, đến năm 2026, do điều chỉnh quy hoạch và định hướng phát triển đô thị, khu vực này được xác định theo hướng giảm mật độ xây dựng để hạn chế áp lực lên hạ tầng giao thông và các công trình công cộng. Theo đó, hệ số sử dụng đất có thể được điều chỉnh xuống còn 3,0 lần. Điều này đồng nghĩa với việc cùng một diện tích khu đất, tổng diện tích sàn được phép xây dựng trong năm 2026 có thể thấp hơn so với thời điểm năm 2020.
Hệ số sử dụng đất cao mang lại lợi ích gì cho mô hình kinh doanh cho thuê?
Đối với các mô hình kinh doanh dựa trên việc khai thác diện tích sử dụng như căn hộ cho thuê, nhà trọ hoặc lưu trú, hệ số sử dụng đất càng lớn sẽ cho phép gia tăng tổng diện tích sàn, từ đó có thể bố trí thêm nhiều căn hộ hoặc phòng cho thuê và nâng cao khả năng tạo doanh thu.
Xem thêm:
- Thủ tục xin giấy phép xây dựng căn hộ dịch vụ từ A-Z
- Có nên xây căn hộ dịch vụ cho thuê? Cách đầu tư sinh lợi cao
- Công ty xây căn hộ dịch vụ cho thuê uy tín, 10 năm bảo dưỡng miễn phí
Hệ số sử dụng đất quá cao có thể gây áp lực lên hạ tầng
Tuy nhiên, nếu hệ số sử dụng đất vượt quá khả năng đáp ứng của khu vực, dự án có thể tạo áp lực lên giao thông, nhu cầu đỗ xe cũng như hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Về lâu dài, điều này có thể ảnh hưởng đến chất lượng môi trường sống, hiệu quả vận hành và sức hấp dẫn của dự án đối với khách hàng.
Kết luận
Hy vọng bài viết “Hệ số sử dụng đất: Quy định và cách tính chuẩn xác nhất 2026” đã giúp bạn có thêm những thông tin hữu ích về cách hiểu, cách tính và vai trò của chỉ tiêu này trong xây dựng. Việc nắm rõ hệ số sử dụng đất sẽ giúp gia chủ và chủ đầu tư chủ động hơn trong việc lập kế hoạch, tính toán quy mô công trình và đưa ra phương án đầu tư phù hợp với nhu cầu thực tế.
Nhà thầu tư vấn thiết kế và xây nhà trọn gói – Hải Sơn Kim:
- Hotline: 0817008839
- Địa chỉ: 1331/15/244, Đ. Lê Đức Thọ, Phường An Hội Tây, TP. HCM
- Email: support@haisonkim.com
- Website: https://haisonkim.com
- Hồ sơ năng lực Hải Sơn Kim: https://haisonkim.com/about-2/
