Mục lục

Trường hợp xây công trình hoặc xây nhà sai vị trí đất thổ cư là lỗi khá phổ biến mà nhiều gia chủ hoặc chủ đầu tư có thể gặp phải trong quá trình xây dựng. Vậy khi xảy ra tình huống này thì sẽ bị xử lý ra sao theo quy định? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.

Xây nhà sai vị trí đất thổ cư – Nhiều gia chủ mắc phải

Hiện nay, trong hệ thống pháp luật Việt Nam không có khái niệm chính thức về “đất thổ cư”. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, loại đất này được gọi chung là đất ở, bao gồm đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn. Trong thực tế, “đất thổ cư” là cách gọi phổ biến của người dân để chỉ phần đất ở được phép xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống theo quy định pháp luật.

Theo quy định pháp luật, khoản 1 Điều 5 của Luật Đất đai 2024 nêu rõ nguyên tắc sử dụng đất phải phù hợp với mục đích đã được xác định. Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 31 của luật này cũng quy định rằng người sử dụng đất có trách nhiệm sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất; tuân thủ quy định về phạm vi sử dụng theo chiều sâu dưới lòng đất và chiều cao trên không; đồng thời bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và thực hiện đầy đủ các quy định pháp luật có liên quan.

Trong trường hợp một thửa đất bao gồm cả đất ở và các loại đất có mục đích sử dụng khác, người sử dụng đất chỉ được phép xây dựng nhà ở trong phần diện tích đất ở đã được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tham khảo ví dụ sau đây:

→ Giả sử sổ đỏ ghi: Tổng diện tích: 200 m²

100 m² đất ở
100 m² đất trồng cây

→ Lúc này:

Bạn chỉ được xây nhà trên 100 m² đất ở
Không được xây nhà trên 100 m² đất trồng cây

Nếu bạn xây nhà lấn sang phần đất trồng cây thì sẽ bị xem là xây dựng sai mục đích sử dụng đất. Trên sơ đồ thửa đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường thể hiện rõ vị trí phần đất thổ cư (đất ở) bằng ký hiệu hoặc chú thích riêng. Nhờ đó, người sử dụng đất có thể xác định chính xác khu vực được phép xây dựng nhà ở.

Trường hợp nếu hộ gia đình hoặc cá nhân xây dựng công trình trên khu vực không phải đất ở, hành vi này được xem là xây dựng sai vị trí đất thổ cư và sử dụng đất không đúng mục đích theo quy định của Nhà nước.

Việc sử dụng đất sai mục đích này vi phạm các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất, nên có thể bị xử lý và xử phạt theo quy định của pháp luật.

Xem thêm:

Xây nhà sai vị trí đất thổ cư bị xử lý như thế nào?

Theo quy định tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP, việc xây nhà sai vị trí trên đất thổ cư có thể bị coi là hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trái phép. Hành vi này sẽ bị xử phạt hành chính với nhiều mức khác nhau, tùy thuộc vào diện tích và mức độ vi phạm, theo quy định tại Điều 12 của nghị định. Dưới đây là 4 hành vi phổ biến cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Chuyển đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sang loại đất phi nông nghiệp khác

Hành vi chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác (không phải là đất ở) được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:

Diện tích vi phạm	Mức phạt
< 0,1 ha	10.000.000 – 20.000.000
0,1 – < 0,5 ha	20.000.000 – 50.000.000
0,5 – < 1 ha	50.000.000 – 100.000.000
1 – < 2 ha	100.000.000 – 150.000.000
Từ ≥ 2 ha	150.000.000 – 200.000.000

Trường hợp 2: Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở

Hành vi chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:

Diện tích vi phạm	Mức phạt
< 0,02 ha	10.000.000 – 20.000.000
0,02 – < 0,05 ha	20.000.000 – 50.000.000
0,05 – < 0,1 ha	50.000.000 – 100.000.000
0,1 – < 0,5 ha	100.000.000 – 150.000.000
Từ ≥ 0,5 ha	150.000.000 – 200.000.000

Trường hợp 3: Chuyển đất công trình sự nghiệp hoặc đất công cộng có kinh doanh sang đất sản xuất kinh doanh

Hành vi chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:

Diện tích vi phạm	Mức phạt (đồng)
< 0,05 ha	5.000.000 – 10.000.000
0,05 – < 0,1 ha	10.000.000 – 30.000.000
0,1 – < 0,5 ha	30.000.000 – 50.000.000
0,5 – < 1 ha	50.000.000 – 100.000.000
1 – < 2 ha	100.000.000 – 150.000.000
≥ 2 ha	150.000.000 – 200.000.000

Trường hợp 4: Chuyển đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ

Hành vi chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:

Diện tích vi phạm	Mức phạt
< 0,1 ha	10.000.000 – 20.000.000
0,1 – < 0,5 ha	20.000.000 – 50.000.000
0,5 – < 1 ha	50.000.000 – 100.000.000
1 – < 2 ha	100.000.000 – 150.000.000
Từ ≥ 2 ha	150.000.000 – 200.000.000

Trường hợp 5: Mức phạt tại phường và thị trấn

Hành vi chuyển mục đích sử dụng đất tại khu vực thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng loại đất tương ứng.

Những lưu ý để xây nhà trên đất thổ cư đúng quy định

Xây dựng nhà sai vị trí đất thổ cư là vi phạm khá phổ biến. Để tránh vi phạm pháp luật, người sử dụng đất cần lưu ý:

Kiểm tra loại đất trước khi xây nhà

Trước khi xây dựng, cần xác định đất có phải đất ở (đất thổ cư) hay không.

Nếu không phải đất ở thì phải xem đất có đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo quy định tại Luật Đất đai 2024.

Theo khoản 5 Điều 116, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch đô thị đã được phê duyệt.

Hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật (khoản 2 Điều 121 Luật Đất đai 2024).

Thực hiện đúng thủ tục pháp lý

Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục luật định.

Xin giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải xin phép)

Khi xây dựng nhà ở, cần xin giấy phép xây dựng và xây dựng đúng nội dung giấy phép như số tầng, diện tích, vị trí xây dựng.

Có di dời vị trí thổ cư để xây dựng nhà tại vị trí mong muốn được không?

*** Câu trả lời: Không tự ý đổi vị trí đất thổ cư được → muốn xây ở vị trí khác phải xin điều chỉnh vị trí thổ cư trước.

Hiện nay pháp luật chưa có quy định cho phép di dời vị trí đất thổ cư sang vị trí khác trên cùng thửa đất. Tuy nhiên, để đảm bảo quy hoạch, khi cấp sổ đỏ mới cơ quan có thẩm quyền thường xác định sẵn vị trí phần đất thổ cư trong thửa đất. Vì vậy, nếu người dân muốn xây nhà ở vị trí khác hoặc tách thửa, thì cần làm thủ tục điều chỉnh/định vị lại vị trí đất thổ cư cho phù hợp với vị trí xây dựng hoặc tách thửa.

*** Muốn dời vị trí thổ cư → phải đúng quy hoạch và không nằm trong diện Nhà nước sẽ thu hồi đất.

Việc dời vị trí đất thổ cư chỉ được chấp thuận khi phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước. Đồng thời, vị trí muốn chuyển thổ cư không được nằm trong khu vực bị thu hồi hoặc trưng dụng đất.

Thủ tục xin phép di dời vị trí thổ cư

Nếu bạn có nhu cầu điều chỉnh vị trí đất thổ cư để thuận lợi cho việc xây dựng nhà ở, bạn nên tìm hiểu và thực hiện đúng thủ tục xin phép theo quy định pháp luật. Việc thực hiện đầy đủ các bước cần thiết sẽ giúp quá trình xây dựng hợp pháp và tránh các vi phạm về đất đai.

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định và nộp tại cơ quan có thẩm quyền để được xem xét điều chỉnh vị trí đất thổ cư. Hồ sơ cơ bản gồm:

Bản sao sổ đỏ/sổ hồng (sao y bản chính) của thửa đất;
Giấy tờ tùy thân của người sử dụng đất như: căn cước công dân/chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu;
Đơn đề nghị điều chỉnh hoặc xác nhận lại vị trí đất thổ cư theo mẫu quy định.

Từ tháng 7/2025, người dân khi thực hiện thủ tục đất đai cần lưu ý nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận tiếp nhận hồ sơ của UBND Xã, Phường. Quy định này thay cho việc nộp hồ sơ tại các cơ quan cấp huyện như trước đây.

Bước 2: Tiếp nhận, xử lý hồ sơ và thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi nộp hồ sơ, cơ quan tiếp nhận sẽ tiến hành kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ theo quy định, cán bộ tiếp nhận sẽ ghi nhận hồ sơ và cấp phiếu tiếp nhận kèm theo giấy hẹn trả kết quả cho người nộp.

Trong trường hợp hồ sơ đề nghị được chấp thuận, người sử dụng đất cũng cần thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Mức phí phải nộp thường phụ thuộc vào diện tích đất cần điều chỉnh, vì vậy chi phí cụ thể có thể khác nhau trong từng trường hợp.

Bước 3: Nhận kết quả giải quyết hồ sơ

Sau khi đã hoàn tất các khoản nghĩa vụ tài chính theo thông báo, người nộp hồ sơ mang theo phiếu hẹn trả kết quả và đến bộ phận trả kết quả của Văn phòng đăng ký đất đai để nhận kết quả giải quyết hồ sơ theo thời gian đã được hẹn trước.

Chi phí dời vị trí đất thổ cư bao nhiêu? Có được quy định cụ thể không?

Hiện nay, luật đất đai không quy định một mức phí cố định cho việc điều chỉnh hoặc dời vị trí đất thổ cư. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, khi thực hiện các thủ tục liên quan đến điều chỉnh thông tin đất đai, người sử dụng đất chỉ phải nộp các khoản phí hành chính và chi phí dịch vụ liên quan, cụ thể như sau:

Phí đo đạc và lập bản đồ địa chính khi cần xác định lại vị trí thửa đất;
Lệ phí đăng ký biến động đất đai khi cập nhật thông tin thay đổi trên sổ đỏ/sổ hồng;
Chi phí lập hồ sơ kỹ thuật hoặc dịch vụ đo vẽ nếu phải thực hiện đo đạc lại thửa đất.

Các khoản phí này do UBND cấp tỉnh quy định hoặc do đơn vị đo đạc cung cấp dịch vụ báo giá, vì vậy mức chi phí thực tế có thể khác nhau tùy từng địa phương và từng trường hợp cụ thể.